Renseignement

L’information sur les ventes n’est pas disponible dans le RNIC et suppose d’avoir recours aux données DV3F.
Sont exclues du calcul les unités foncières sur lesquelles sont appariées plusieurs copropriétés immatriculées (appariement de type 1-n) : en effet, dans ces cas, l’information issue des fichiers fonciers ne peut être rattachée à l’une ou l’autre des copropriétés appariées.
Attention, la base de données DV3F ne couvre ni l'Alsace, ni la Moselle, ni Mayotte. Pour les copropriétés situées dans ces départements, l’indicateur demeure donc non renseigné.
L’indicateur demeure aussi non renseigné pour les copropriétés appariées à une TUP des fichiers fonciers sur laquelle aucun logement en copropriété n’est recensé.
Enfin, lorsqu’on n’observe aucune transaction de logement vendu à l’unité dans la copropriété durant les 8 dernières années ou lorsqu’aucun des biens-types de la copropriété n’est suffisamment représenté dans l’environnement de la copropriété, l’indicateur demeure non renseigné.

Commentaire

Cet indicateur porte l’identification de copropriétés pour lesquelles le prix des transactions de logements vendus à l’unité observées pendant les 8 dernières années apparaît en décrochage au regard de transactions comparables observées dans l’environnement de la copropriété.
L’hypothèse est que lorsque le décrochage des prix observés dans la copropriété est supérieur à 20%, cela constitue un signal de fragilité de marché potentielle.

La méthode de calcul comprend 2 étapes : le calcul d’un indicateur de position de la copropriété au regard du marché local, puis l’application d’une règle de gestion retenant comme fragiles les copropriétés pour lesquelles on observe un décrochage d’au moins 20%.

• Calcul d’un indicateur de position de la copropriété au regard du marché local

L’objectif est de situer la copropriété au regard du marché local. L’indicateur est construit comme un pourcentage de valorisation au regard du marché local (lorsqu'il est supérieur à 0%) et comme un pourcentage de dévalorisation au regard du marché local (lorsqu'il est inférieur à 0%). Un indicateur égal à 20% témoigne de prix supérieurs de 20% dans la copropriété aux prix observés pour des biens équivalents dans l'environnement de celle-ci.

Une comparaison des prix de la copropriété est établie par rapport aux prix médians d’un parc de référence d’appartements croisant la période de construction (Plus de 5 ans / Moins de 5 ans) et la taille des logements : petit (<40 m²), moyen (40 à 80m²), grand (>80m²).
Seules les transactions d'un unique logement observées durant les 8 dernières années dans DV3F sont prises en compte. Les appartements de moins de 8m² et de plus de 200m² ont été exclus ainsi que les biens vendus à moins de 300€/m² et à plus de 20 000€/m².

Quant à l'environnement de la copropriété, il est défini en fonction des caractéristiques de la taille de la commune. Il s’agit de la section cadastrale pour les communes de plus de 50 000 habitants, la commune pour les communes comprises entre 10 000 à 50 000 habitants et enfin l’EPCI ""moins"" les communes de plus de 10 000 habitants, pour les plus petites communes.
La comparaison est faite quand au moins 11 transactions composent le prix médian de référence.
Pour chaque copropriété, l’indicateur final correspond à la moyenne du positionnement des transactions par rapport aux prix médians des typologies de référence correspondant aux biens vendus.

• Application d’un seuil de décrochage

• Si la variable source du millésime n de CoproFF vaut « 1-n » ou « 1-0 », alors l’indicateur demeure non renseigné.

• De même si la copropriété est située en Alsace ou en Moselle.

• De même si la TUP ne recense aucun logement en copropriété.

• De même si on n’observe aucune transaction de logement vendu à l’unité dans la copropriété durant les 8 dernières années ou si les seuils de significativité des prix de référence utilisés pour situer les prix de la copropriété à ceux de l’environnement ne sont pas atteints.

• Lorsque l’indicateur de positionnement est inférieur ou égal à -20, la copropriété est présumée fragile.

• Lorsque l’indicateur de positionnement est supérieur à -20, la copropriété est présumée non fragile.