République
Française
Le patrimoine immobilier des personnes physiques
Un éclairage inédit à partir des données foncières
Cette section détaille les principaux choix méthodologiques réalisés afin de distinguer parmi les changements de propriétaires sur la période 2011–2019, les transferts intergénérationnels des ventes conclues à titre onéreux.
Mettant à profit la dimension longitudinale, nous identifions les changements de propriétaires observés dans les Fichiers Fonciers annuellement. Nous faisons l’hypothèse qu’un changement de propriétaire résulte :
Dans le premier cas, le changement de propriétaire est enregistré dans la base DVF, mais ne l'est pas dans le second. Nous identifions indirectement les transferts intergénérationnels comme les logements faisant l’objet d’un changement de propriétaire sans qu’aucune transaction ne soit conclue.
Nous exploitons l’exhaustivité de la base DVF pour les transactions immobilières. Afin de conserver l’exhaustivité (nécessaire en raison de la nature de la méthode), nous n’appliquons aucun filtre. Ainsi, toutes les transactions immobilières conclues depuis 2010 constituent notre base de transactions. Naturellement, la méthode est inopérante pour l’Alsace-Moselle du fait de l’absence de données pour ce périmètre.
Toutefois, notre approche séquentielle des Fichiers Fonciers ne permet d’isoler que les changements de propriétaires entre le 1er janvier N+1 et le 1er janvier N. En conséquence, nous simplifions la base de données des transactions en indiquant si le logement (repéré par son identifiant local) a été vendu entre le 1er janvier N et le 1er janvier N+1. Nous garantissons une comparabilité entre les deux sources de données, bien que cette simplification ait des conséquences sur l’identification des transferts.
Du fait du caractère séquentiel et de la simplification opérée, nous ne pouvons pas identifier les transferts intergénérationnels ayant lieu la même année qu’une transaction immobilière.
En imposant une égalité stricte sur l’année de changement et l’identifiant local, les résultats ne sont pas satisfaisants. En effet, plus de 10 % des transactions entre personnes physiques ne font l’objet d’aucun changement de propriétaires dans les Fichiers Fonciers. En analysant la structure des erreurs, nous remarquons que les transactions immobilières de fin d’année ont un taux d’erreur bien supérieur.
Nous interprétons ces résultats par un manque d’actualisation dans les données foncières. Nous choisissons de relâcher l’hypothèse stricte concernant l’égalité dans les années de changement de propriétaire. Ainsi, le changement de propriétaire dans les Fichiers Fonciers doit survenir la même année que la transaction immobilière ou l’année suivante. Ainsi, le taux d’erreur sous cette hypothèse restrictive supprime l’effet de spécification interne et diminue le taux de transactions non appairées à 0,8 %.
Nous dressons des explications possibles quant à ces erreurs restantes :
Les résultats comparant le profil d’âge des transactions immobilières et des changements de propriétaires sont conformes à l’intuition. Alors que la répartition entre les profils d’âge est plutôt homogène (bien que des échanges préférentiels soient observés), la majorité des transferts se situe à proximité de la droite symbolisant 27 ans de différence entre le donneur et le bénéficiaire.
La méthode appliquée semble donc opérante pour identifier les transferts intergénérationnels à partir des Fichiers Fonciers. Toutefois, du fait des hypothèses, il est probable que nous les sous-estimions. En effet, nous ne pouvons pas identifier les dons et legs lorsque le logement est vendu la même année ou l’année suivante. Ainsi, si un logement est donné et vendu dans un laps de temps réduit, l’identification proposée ne dénombre pas le transfert.