République
Française
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Toutes les ressources sur les données foncières
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Indicateurs de marché
Des indicateurs de valorisation des parcs immobiliers communaux au regard de leur environnement sont proposés en complément de la livraison des données DV3F. Ces données sont disponibles en open-data sur Datafoncier.
Les indicateurs sont calculés sur des périodes de trois ans. Le niveau d’agrégation est la commune. Les niveaux de prix des logements d’une commune sont comparés à deux territoires de référence :
Par construction, les communes qui n'appartiennent pas à une AAV ou un EPCI n'apparaissent pas. Similairement, aucune donnée n'est disponible pour les communes dont le périmètre constitue l'AAV totale (exemple : Sète (34)).
Plus précisément, les territoires de référence sont construits de la façon suivante.
La zone de référence des communes situées en dehors de l'AAV de Paris est l'AAV à laquelle appartient la commune, moins la commune.
La zone de référence des communes situées dans l'AAV de Paris et qui ne sont pas un arrondissement municipal de Paris sont l'AAV de Paris, moins la commune de Paris, moins la commune.
La zone de référence des arrondissements de Paris est la commune de Paris, moins l'arrondissement municipal.
La zone de référence de la commune de Paris est l'AAV de Paris, moins la commune de Paris : cela permet d'avoir un indicateur global de valorisation de Paris dans son AAV.
La zone de référence des communes situées en dehors de la Métropole du Grand Paris est l'EPCI auquel appartient la commune, moins la commune.
La zone de référence des communes situées dans la Métropole du Grand Paris et qui ne sont pas un arrondissement municipal de Paris sont la Métropole du Grand Paris, moins la commune de Paris, moins la commune.
La zone de référence des arrondissements de Paris est la commune de Paris, moins l'arrondissement municipal (comme pour l'échelle AAV).
La zone de référence de la commune de Paris est la Métropole du Grand Paris, moins la commune de Paris : cela permet d'avoir un indicateur global de valorisation de Paris dans la Métropole du Grand Paris.
Les mutations retenues sont celles des indicateurs de prix et de volumes (voir la fiche méthodologique dédiée).
Pour chaque commune, on détermine :
30 biens types ont été retenus. Ils correspondent au découpage par type, taille et période de construction (voir la méthodologie dans la fiche sur les indicateurs de prix et de volumes).
Les indicateurs de valorisation sont générés sous forme de tableurs au format *.xlsx (Excel, Calc…), à raison d’un fichier par échelle géographique et période d’étude. Ils sont nommés sous la forme dv3f_valorisation_{echelle}_NNNN1_NNNN3 où NNNN1 et NNNN3 sont respectivement la première et la dernière année de la période d’étude considérée et echelle correspond à l'aire locale de marché considérée (AAV ou EPCI).
Les informations suivantes sont proposées.
| Nom de la variable | Description |
|---|---|
| codgeo | Code INSEE de la commune |
| libgeo | Libellé de la commune |
| epci | Code INSEE de l’EPCI |
| libepci | Libellé de l’EPCI |
| aav | Code INSEE de l’AAV |
| libaav | Libellé de l’AAV |
| synthese | Indicateur de valorisation synthétique |
| ratio_b100_xxx | Rapport base 100 de valorisation pour le bien type xxx dans la commune par rapport à son environnement |
La dénomination des biens types est rappelée dans la fiche sur les indicateurs de prix et de volumes.
Les prix médians au mètre carré des logements communaux sont comparés à ceux des autres logements d'une zone de référence construite à partir de l'EPCI ou de l'AAV.
On utilise la méthode des biens types pour neutraliser les biais liés aux effets de structure du parc.
Les prix immobiliers dans les communes et les prix immobiliers du territoire de référence sont comparés pour des biens de mêmes caractéristiques :
Pour chaque bien type, un ratio en base 100 compare les prix immobiliers de la commune aux prix immobiliers du territoire de référence selon la formule :
prix médian du bien type dans la commune (€/m²) / prix médian du bien type dans la zone de référence (€/m²) * 100
Illustrons avec l’exemple des indices base 100 dans la commune de Wattrelos pour la période 2020-2022 (comparaison avec le reste de l’aire d’attraction des villes).
Chaque bien type voit son prix médian au mètre carré wattrelosien comparé à celui du reste de l’aire d’attraction de Lille (partie française).
Pour les petites maisons (moins de 90 m²) construites avant 1945, le ratio est de 0,899. Elles ont donc une valeur vénale 10,1 % inférieure à celles du reste de leur marché local immobilier.
Le ratio est transformé en indice base 100 et s’élève donc à 89.9.
Lorsque le nombre de transactions dans la commune et/ou dans l’environnement de la commune n’atteint pas 11, les données sont secrétisées avec un « s ».
| Bien type | Ratio base 100 pour le bien type pour Wattrelos dans sa zone de référence (AAV) |
|---|---|
| Maisons moins de 90 m² avant 1945 | 89.9 |
| Maisons moins de 90 m² entre 1945 et 1960 | 90.7 |
| Maisons moins de 90 m² entre 1961 et 1974 | 90.5 |
| Maisons moins de 90 m² entre 1975 et 2012 | 87.9 |
| Maisons moins de 90 m² après 2013 | s |
| Maisons 90-129 m² avant 1945 | 83.8 |
| Maisons 90-129 m² entre 1945 et 1960 | 87.4 |
| Maisons 90-129 m² entre 1961 et 1974 | 93.6 |
| Maisons 90-129 m² entre 1975 et 2012 | 93.5 |
| Maisons 90-129 m² après 2013 | s |
| Maisons plus de 130 m² avant 1945 | 74.3 |
| Maisons plus de 130 m² entre 1945 et 1960 | s |
| Maisons plus de 130 m² entre 1961 et 1974 | s |
| Maisons plus de 130 m² entre 1975 et 2012 | 85.1 |
| Maisons plus de 130 m² après 2013 | s |
| Appartements T1/T2 avant 1945 | s |
| Appartements T1/T2 entre 1945 et 1960 | s |
| Appartements T1/T2 entre 1961 et 1974 | s |
| Appartements T1/T2 entre 1975 et 2012 | 76.8 |
| Appartements T1/T2 après 2013 | 89.1 |
| Appartements T3/T4 avant 1945 | s |
| Appartements T3/T4 entre 1945 et 1960 | 63.4 |
| Appartements T3/T4 entre 1961 et 1974 | s |
| Appartements T3/T4 entre 1975 et 2012 | 70.4 |
| Appartements T3/T4 après 2013 | 92.9 |
| Appartements T5 et + avant 1945 | s |
| Appartements T5 et + entre 1945 et 1960 | s |
| Appartements T5 et + entre 1961 et 1974 | s |
| Appartements T5 et + entre 1975 et 2012 | s |
| Appartements T5 et + après 2013 | s |
L'indice base 100 peut se lire ainsi :
Une note synthétique de valorisation est obtenue en faisant la moyenne des indices base 100 obtenus sur les différents biens, quand ils existent.
Toutefois, pour ce calcul, dans les cas où les indices base 100 de biens types supérieurs à 100 (prix communaux plus élevés que dans l’environnement) sont corrigés. On calcule un nouvel indice avec la formule suivante :
(2 - (prix médian du bien type dans la zone de référence (€/m²) / prix médian du bien type dans la commune (€/m²))) * 100
Par contre, l’indice base 100 demeure inchangé lorsqu’il est inférieur ou égal à 100 (patrimoine immobilier communal autant ou moins valorisé que celui du reste de l’environnement).
On rappelle que l'indice est alors calculé de la façon suivante :
prix médian du bien type dans la commune (€/m²) / prix médian du bien type dans la zone de référence (€/m²) * 100
Pour illustrer, la commune de Mons-en-Barœul (comparaison avec le reste de l’aire d’attraction de Lille (partie française) pour la période 2020-2022) nous montre un exemple d’attribution de l’indice synthétique dans une commune où certains biens sont sur-valorisés (la plupart des maisons) tandis que les autres sont, à l’inverse, dévalorisés (les appartements).
| Bien type | Ratio base 100 | Ratio base 100 corrigé |
|---|---|---|
| Maisons moins de 90 m² avant 1945 | 134.6 | 125.7 |
| Maisons moins de 90 m² entre 1945 et 1960 | 107 | 106.5 |
| Maisons moins de 90 m² entre 1961 et 1974 | 103.7 | 103.5 |
| Maisons moins de 90 m² entre 1975 et 2012 | s | s |
| Maisons moins de 90 m² après 2013 | s | s |
| Maisons 90-129 m² avant 1945 | 145.2 | 131.1 |
| Maisons 90-129 m² entre 1945 et 1960 | s | s |
| Maisons 90-129 m² entre 1961 et 1974 | 90 | 90 |
| Maisons 90-129 m² entre 1975 et 2012 | 108.7 | 108 |
| Maisons 90-129 m² après 2013 | s | s |
| Maisons plus de 130 m² avant 1945 | 119.5 | 116.3 |
| Maisons plus de 130 m² entre 1945 et 1960 | s | s |
| Maisons plus de 130 m² entre 1961 et 1974 | s | s |
| Maisons plus de 130 m² entre 1975 et 2012 | s | s |
| Maisons plus de 130 m² après 2013 | s | s |
| Appartements T1/T2 avant 1945 | s | s |
| Appartements T1/T2 entre 1945 et 1960 | s | s |
| Appartements T1/T2 entre 1961 et 1974 | 58.7 | 58.7 |
| Appartements T1/T2 entre 1975 et 2012 | 61.8 | 61.8 |
| Appartements T1/T2 après 2013 | s | s |
| Appartements T3/T4 avant 1945 | s | s |
| Appartements T3/T4 entre 1945 et 1960 | s | s |
| Appartements T3/T4 entre 1961 et 1974 | 77.9 | 77.9 |
| Appartements T3/T4 entre 1975 et 2012 | 66.8 | 66.8 |
| Appartements T3/T4 après 2013 | 89.1 | 89.1 |
| Appartements T5 et + avant 1945 | s | s |
| Appartements T5 et + entre 1945 et 1960 | s | s |
| Appartements T5 et+ entre 1961 et 1974 | s | s |
| Appartements T5 et + entre 1975 et 2012 | s | s |
| Appartements T5 et + après 2013 | s | s |
La moyenne des ratio corrigés est de 94,6.
Nous pouvons conclure de l’indicateur synthétique que:
Il ne nous a pas semblé souhaitable de construire l’indicateur synthétique en faisant la simple moyenne des différents indicateurs base 100.
En procédant ainsi, nous aboutirions à une situation où un indice moyen de 100 ne signifierait pas nécessairement une valorisation identique du parc immobilier de la commune et de la zone de référence l’environnant pour la comparaison.
Prenons, pour illustrer, le cas d’école d’un territoire où, pour des raisons de seuil statistique, le calcul de l’indice base 100 ne serait possible que sur deux biens types.
Ces deux biens types se positionneraient de manière très différente dans la marché local :
Si nous faisons la moyenne des deux indices, nous parvenons à 100. Or, il ne nous a pas semblé pertinent de considérer dans ce cas que les logements de la commune ont globalement une valorisation comparable à ceux de son environnement.
La sous-valorisation du premier bien nous apparaît bien plus grande que la sur-valorisation du second.
Pour les mêmes raisons, un indice moyen supérieur à 100 ne signifierait pas nécessairement que la commune a un parc immobilier plus valorisé que dans le reste de l’aire d’attraction des villes.
La simple moyenne des indices pose donc un problème d’interprétation pour les communes dont les biens types sont tantôt sur-valorisés et tantôt sous-valorisés.
Quand, les tendances sont univoques (sous-valorisation comme à Wattrelos ou au contraire sur-valorisation de tous les biens types), une simple moyenne des indices n’entraîne, par contre, pas de difficultés d’interprétation.
Appliquons la transformation des indices 100 supérieurs à 100 dans le cas d’école ci-dessus :
Le calcul de la note synthétique sera (20 + 144) / 2 et aboutit à une note de 82.
Cette note nous donne deux informations :
Cette méthode de calcul revient à établir une moyenne :
Dans le cas d’école ci-dessus, les résultats peuvent être ainsi lus :
Si on établit une moyenne de ces deux valeurs (en mettant un signe négatif lorsque la commune est sous-valorisée, positif lorsqu’elle est sur-valorisée), nous obtenons ( -80 + 56) / 2 = -18, soit l’écart de points entre 100 (absence de valorisation ou de dévalorisation de la commune) et 82, la note synthétique obtenue par la commune de notre cas d’école.
La commune est donc globalement sous-évaluée et lorsque l’on compare pour chaque type de biens commune et environnement, le territoire dévalorisé a des prix, en moyenne, 18 % plus bas que le territoire le plus valorisé.
