Indicateurs de marché

Volume et prix

Préambule

Des indicateurs de prix et de volumes de mutations sont proposés pour différentes échelles géographiques en complétement de la livraison des données DV3F. Ces données sont disponibles en open-data sur Datafoncier.

La mise à disposition de ces indicateurs a pour objectif de fournir, de manière facilitée, des éléments d'appréciation des marchés fonciers et immobiliers issus de DV3F.

La présente fiche détaille la méthodologie employée pour les constituer.

Indicateurs proposés

Unités d'agrégation

Les niveaux d'agrégation géographiques proposés correspondent aux contours administratifs suivants :

  • France entière – sauf départements 57 (Moselle), 67 (Bas-Rhin) et 68 (Haut-Rhin),
  • régions,
  • départements,
  • aires d'attraction des villes (d'après le zonage INSEE 2020),
  • EPCI,
  • communes.

Les niveaux d'agrégation temporelle proposés sont les suivants:

  • annuels,
  • tri-annuels (décalé de un an).

La période proposée court de 2010 à 2021 avec une exhaustivité moindre sur les derniers semestres.

Les indicateurs proposés dans la version 7 de DV3F utilisent les périmètres administratifs au 1er janvier 2022.

Indicateurs retenus selon les types de biens

Les indicateurs concernent les mutations de biens bâtis et non bâtis.

Le tableau suivant détaille les indicateurs retenus :

Code Libellé Nombre de mutations Somme des valeurs foncières (€) Premier quartile du prix (€) Médiane du prix (€) Dernier quartile du prix (€) Premier quartile de prix par m² de surface bâtie (€/m²) Médiane du prix par m² de surface bâtie (€/m²) Dernier quartile de prix par m² de surface bâtie (€/m²) Somme des surfaces bâties (m²) Médiane des surfaces bâties (m²)
1 Bâti X X
2 Non bâti X X
11 Maison X X
12 Appartement X X
13 Dépendance X X
14 Activité X X
15 Bâti mixte X X
111 Une maison X X X X X X X X X X
1111 Une maison vefa ou neuf X X X X X X X X X X
1112 Une maison récente X X X X X X X X X X
1113 Une maison ancienne X X X X X X X X X X
1114 Une maison à usage professionnel X X
121 Un appartement X X X X X X X X X X
1211 Un appartement vefa ou neuf X X X X X X X X X X
1212 Un appartement récent X X X X X X X X X X
1213 Un appartement ancien X X X X X X X X X X
1214 Un appartement à usage professionnel X X
121x1 Un appartement T1 X X X X X X X X X X
121x2 Un appartement T2 X X X X X X X X X X
121x3 Un appartement T3 X X X X X X X X X X
121x4 Un appartement T4 X X X X X X X X X X
121x5 Un appartement T5+ X X X X X X X X X X
13 Une dépendance X X
1311 Un garage X X
14 Activité X X
142 Activité secondaire X X
143 Activité tertiaire X X
149 Activité mixte X X

En plus des différents types de biens identifiés dans DV3F par la variable codtypbien, un découpage par type de logement, taille de logement et période de construction est proposé. Les indicateurs relatifs à ce découpage sont repérés par un suffixe à trois caractères composé de la façon suivante :

1er caractère Type de bien
m _ _ Une maison
a _ _ Un appartement
2ème caractère Taille du bien
_ p _ Petit
_ m _ Moyen
_ g _ Grand
_ x _ Toutes tailles de bien
3ème caractère Période de construction du bien
_ _ 1 Avant 1945
_ _ 2 Entre 1945 et 1960
_ _ 3 Entre 1961 et 1974
_ _ 4 Entre 1975 et 2012
_ _ 5 Après 2013
_ _ x Toutes périodes de construction

Ainsi, le suffixe mg4 représente les maisons de grande taille construites entre 1975 et 2012. Le suffixe ax1 représente les appartements de toutes tailles construits avant 1945.

Plus d'informations sur la constitution de ce découpage sont disponibles dans la partie Découpage par type de bien, taille de bien et période de construction.

Règles de nommage des tables et des champs

Nommage des tables

Les indicateurs sont générés sous forme de tableur au format *.xlsx (Excel, Calc...) pour chaque période et pour chaque type de périmètre administratif selon les règles suivantes :

année NNNN années NNN1 à NNN3
France entière france_NNNN france_NNN1_NNN3
Régions regions_NNNN regions_NNN1_NNN3
Départements departements_NNNN departements_NNN1_NNN3
Aires d'attraction des villes aav_NNNN aav_NNN1_NNN3
EPCI epci_NNNN epci_NNN1_NNN3
Communes communes_NNNN communes_NNN1_NNN3

Par exemple, les indicateurs communaux pour l'année 2014 seront contenus dans le fichier dv3f_indicateurs_communes_2014.

Nommage des champs

Pour chacune des tables, les indicateurs générés suivent des règles de nommage qui dépendent des découpages décrits dans la partie Indicateurs retenus selon les types de biens :

par codtypbien XXX dans DV3F par découpage xxx par type, taille, période
Nombre de mutations nbtrans_codXXX nbtrans_xxx
Somme des valeurs foncières valeurfonc_sum_codXXX valeurfonc_sum_xxx
Premier quartile du prix valeurfonc_q25_codXXX valeurfonc_q25_xxx
Médiane du prix valeurfonc_median_codXXX valeurfonc_median_xxx
Dernier quartile du prix valeurfonc_q75_codXXX valeurfonc_q75_xxx
Premier quartile par m² pxm2_q25_codXXX pxm2_q25_xxx
Médiane du prix par m² pxm2_median_codXXX pxm2_median_xxx
Dernier quartile du prix par m² pxm2_q75_codXXX pxm2_q75_xxx
Somme des surfaces bâties sbati_sum_codXXX sbati_sum_xxx
Médiane des surfaces bâties sbati_median_codXXX sbati_median_xxx

Ainsi, l'indicateur du prix médian des ventes de maisons anciennes (1113) aura pour nom valeurfonc_median_cod1113. L'indicateur du premier quartile du prix par m² des appartements de taille moyenne construits entre 1975 et 2012 aura pour nom pxm2_median_am4.

Construction des indicateurs

Mutations retenues

La constitution des indicateurs repose sur le principe de segmentation décrit dans la fiche Regrouper les mutations homogènes pour construire un segment de marché.

Pour l'ensemble des indicateurs (bâti et non bâti), les critères retenus pour constituer les échantillons sont les suivants :

  • sélection du type de bien vendu à partir de la typologie de bien à l'aide de la variable codtypbien, * sélection de l'année de mutation à l'aide de la variable anneemut,
  • sélection du périmètre géographique à partir du code de la commune l_codinsee,
  • éviction des mutations aux conditions de vente particulières : filtre = '0',
  • usage inchangé à l'issue de la vente : devenir = 'S'
  • sont uniquement retenues les mutations intéressant une seule commune : nbcomm = 1.

Par exemple, le calcul du prix médian des ventes de maisons anciennes sur Lille en 2014 correspond à une rêquete de type :

SELECT dvf.mediane(valeurfonc) as pxm2_median_cod1113
FROM dvf.mutation
WHERE codtypbien LIKE '1113%'
     AND anneemut = 2014
     AND l_codinsee[1] = '59350' AND nbcomm = 1
     AND filtre = '0'
     AND devenir = 'S'

Il est important de préciser que le nombre de mutations retenu varie en fonction des informations disponibles pour chaque observation : par exemple, certains biens n'ont pas de période de construction (variable periodecst) ou de surface bâtie (sbati) renseignée. Dans DV3F, ces biens sont identifiés par un "0" à la fin de la variable codtypbien. Il est donc possible de constater un écart entre le nombre de mutations d'un type de bien et la somme du nombre de mutations de ses sous-catégories.

Cette méthodologie permet de conserver le plus de mutations possibles pour chaque type d'indicateurs pour afficher une information plus fiable.

On notera de plus que les mutations concernant plusieurs biens simultanément sont écartées.

Dans le cas particulier des mutations concernant le non bâti, les indicateurs sont calculés en tenant compte de l'ensemble des mutations pour lesquelles la variable codtypbien débute par "2".

Découpage par type de bien, taille de bien et période de construction

La catégorisation par type de bien, taille de bien et période de construction est réalisée à l'aide de trois variables de la table mutation.

Type de bien

Le type de bien est déterminé grâce à codtypbien : le deuxième caractère précise s'il s'agit d'une maison (1) ou d'un appartement (2).

Taille de bien

La catégorisation de la taille du bien varie en fonction de son type. Lorsqu'il s'agit d'une maison, la taille est déterminée grâce à la varaible de surface sbatmai. Pour un appartement, c'est le dernier caractère de la variable codtypbien qui est utilisé : il indique le nombre de pièces du bien. La répartition est précisée dans le tableau suivant, où S est la surface bâtie du bien en m² :

Petit Moyen Grand
Maison S < 90 90 ≤ S < 130 S ≥ 130
Appartement T1 et T2 T3 et T4 T5 et plus

Période de construction

Cinq périodes de construction ont été distinguées selon une logique historique et prenant en compte les évolutions des réglementations thermiques. Ce sont les suivantes :

  • avant 1945,
  • entre 1945 et 1960 (reconstruction),
  • entre 1961 et 1974 (grands ensembles),
  • entre 1975 et 2012 (fin des grands ensembles et quatre premières réglementations thermiques),
  • après 2013.

Elles sont déterminées d'après la variable periodecst.

NB : pour toutes les périodes, les indicateurs sont générés d'après la même méthode et en utilisant les mêmes scripts. Ainsi, pour des millésimes antérieurs à 2013, les indicateurs concernant les biens construits après cette date (troisième caractère du suffixe égal à '5') seront nuls.

Échantillon minimal

Afin d'assurer une représentativité statistique minimale, un indicateur n'est calculé que lorsqu'un minimum de 11 mutations ont été recensées pour la catégorie de bien dans le périmètre géographique identifié.

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