Description

Typologie de biens proposée par le Groupe national DVF (GnDVF). Elle permet de classer chacune des mutations selon un ensemble défini de catégories de bien.

Cette typologie est différente de celle de la première version de DV3F.

Contrairement à la première typologie, elle s'appuie sur les données issues de DV3F (et non plus uniquement de DVF).

Les deux schémas suivants détaillent l'organisation en plusieurs niveaux de cette typologie :

Fiabilité - Limite

cf Caractériser une mutation à l'aide de la typologie de bien, Cette variable est systématiquement remplie.

Cette typologie peut être considérée comme fiable pour les biens immobiliers bâtis et en particulier les logements.

La typologie est à utiliser avec précaution pour tout ce qui concerne le foncier non bâti. Les catégories de biens proposés pour les mutations sans locaux sont à considérer comme une information à analyser plus finement, en particulier pour les terrains de « type TAB » qui ne correspondent qu’à une définition fiscale du terrain à bâtir.

Des typologies plus fines peuvent être rapidement construites en se basant sur celle-ci. Par exemple, pour les logements, il peut être intégré les périodes de construction, la présence de jardin, etc.

Construction

Cette variable est construite à partir de plusieurs champs de la table mutation.

Requête SQL

WITH 
    table_local AS (SELECT * FROM dvf.local),
    -- tables necessaires pour la typologie de biens
    mutation_avec_maison_ancienne AS (
    SELECT DISTINCT idmutation 
    FROM table_local
    WHERE codtyploc = 1 AND anciennete = 'ancien'
    ),
    mutation_avec_maison_recente AS (
    SELECT DISTINCT idmutation 
    FROm table_local
    WHERE codtyploc = 1 AND anciennete = 'recent'
    ),
    mutation_avec_maison_neuve AS (
    SELECT DISTINCT idmutation 
    FROm table_local
    WHERE codtyploc = 1 AND anciennete = 'neuf'  
    ),
    mutation_avec_appart_ancien AS (
    SELECT DISTINCT idmutation 
    FROm table_local
    WHERE codtyploc = 2 AND anciennete = 'ancien'
    ),
    mutation_avec_appart_recent AS (
    SELECT DISTINCT idmutation 
    FROm table_local
    WHERE codtyploc = 2 AND anciennete = 'recent'
    ),
    mutation_avec_appart_neuf AS (
    SELECT DISTINCT idmutation 
    FROm table_local
    WHERE codtyploc = 2 AND anciennete = 'neuf'  
    ),
    mutation_avec_2apparts_neufs AS (
    SELECT idmutation 
    FROm table_local
    GROUP BY idmutation
    HAVING SUM(CASE WHEN codtyploc = 2 AND (anciennete = 'neuf') THEN 1 ELSE 0 END) = 2
    ),
    mutation_avec_2apparts_recents AS (
    SELECT idmutation 
    FROm table_local
    GROUP BY idmutation
    HAVING SUM(CASE WHEN codtyploc = 2 AND (anciennete = 'recent') THEN 1 ELSE 0 END) = 2
    ),
    mutation_avec_2apparts_anciens AS (
    SELECT idmutation 
    FROm table_local
    GROUP BY idmutation
    HAVING SUM(CASE WHEN codtyploc = 2 AND (anciennete = 'ancien') THEN 1 ELSE 0 END) = 2
    ),
    mutation_dont_tous_les_apparts_meme_batiment AS ( -- mutation à partir de 3 appartements
        SELECT idmutation
        FROM (
            SELECT idmutation, array_agg(DISTINCT ffidbat) as l_ffidbat 
            FROm table_local
            WHERE codtyploc = 2
            GROUP BY idmutation
            HAVING count(*) > 2
            )t
        WHERE array_length(l_ffidbat, 1) = 1 AND l_ffidbat[1] IS NOT NULL
        ),
        mutation_avec_activite_secondaire AS (
        SELECT idmutation
        FROm table_local
        GROUP BY idmutation
        HAVING SUM(CASE WHEN codtyploc = 4 AND ffcnatloc IN ('U', 'US', 'UE', 'UG', 'UN') THEN 1 ELSE 0 END) > 0 
            AND SUM(CASE WHEN codtyploc = 4 AND (ffcnatloc IS NULL OR ffcnatloc IN ('CA', 'CB', 'CM', 'CH', 'ME', 'CB', 'AT', 'AU', 'DC', 'SM', 'PP')) THEN 1 ELSE 0 END) = 0
        ),
        mutation_avec_activite_tertiaire AS (
        SELECT idmutation
        FROm table_local
        GROUP BY idmutation
        HAVING SUM(CASE WHEN codtyploc = 4 AND ffcnatloc IN ('CA', 'CB', 'CM', 'CH', 'ME', 'CB', 'AT', 'AU', 'DC', 'SM', 'PP') THEN 1 ELSE 0 END) > 0 
            AND SUM(CASE WHEN codtyploc = 4 AND (ffcnatloc IS NULL OR ffcnatloc IN ('U', 'US', 'UE', 'UG', 'UN')) THEN 1 ELSE 0 END) = 0
        )
SELECT t1.*, 
    CASE 
    -- BATI (1)
    WHEN nblocmut > 0 or vefa IS TRUE OR nbvolmut > 0 THEN  
        CASE 
        -- BATI - INDETERMINE (10) : ventes avec volume ou vefa sans information sur le local
            WHEN (nblocmut = 0 AND vefa IS TRUE) OR nbvolmut > 0 THEN 
                CASE 
                -- BATI - INDETERMINE : vente avec volume(s) (102)
                    WHEN nbvolmut > 0 THEN '102'
                -- BATI - INDETERMINE : Vefa sans descriptif (101) 
                    WHEN (nblocmut = 0 AND vefa IS TRUE) THEN '101'
                -- Ne doit pas exister
                    ELSE '100'
                END
        -- MAISON (11)
            WHEN nblocmai > 0 and nblocapt = 0 AND nblocact = 0 THEN
                CASE
                -- MAISON - INDETERMINEE : la surface batie est inférieure à 9 m2 (110)
                    WHEN nblocmai = 1 AND sbati < 9 THEN '110'
                -- MAISON INDIVIDUELLE (vendue seule) (111)
                    WHEN nblocmai = 1 THEN
                        CASE
                        -- MAISON à usage exclusivement professionnel (1114)
                            WHEN ffnbloch = 0 THEN '1114'
                    ---- Pour les catégories ci apres, il peut y avoir un peu d'usage professionnel (ffspro > 0)
                        -- MAISON INDIVIDUELLE VEFA OU NEUF (1111)
                            WHEN vefa IS TRUE OR t3.idmutation IS NOT NULL THEN '1111'
                        -- MAISON INDIVIDUELLE RECENTE (1112)
                            WHEN t2bis.idmutation IS NOT NULL THEN '1112'
                        -- MAISON INDIVIDUELLE ANCIENNE (1113)
                            WHEN t2.idmutation IS NOT NULL THEN '1113'
                        -- MAISON INDIVIDUELLE INDETERMINEE (1110) (les informations des Fichiers fonciers ne sont pas disponibles ou non renseignés pour la date de construction)   
                            ELSE '1110'
                        END
                -- MAISONS INDIVIDUELLES (112) 
                    WHEN nblocmai > 1 THEN '112'
                    ELSE 'PROBLEME'
                END

        -- APPARTEMENT (12)
            WHEN nblocapt > 0 and nblocmai = 0 AND nblocact = 0 THEN
                CASE
                -- 1 APPARTEMENT (121)
                    WHEN nblocapt = 1 AND sbati >= 9 THEN

                        CASE
                        -- 1 APPARTEMENT à usage exclusivement professionnel (1214)
                            WHEN ffnbloch = 0 THEN '1214'
                    ---- Pour les catégories ci apres, il peut y avoir un peu d'usage professionnel (ffspro > 0)
                        -- 1 APPARTEMENT VEFA OU NEUF (1211)
                            WHEN vefa IS TRUE OR t5.idmutation IS NOT NULL THEN
                                CASE
                                -- 1 APPARTEMENT VEFA OU NEUF T1 (12111)
                                    WHEN nbapt1pp = 1 THEN '12111'
                                -- 1 APPARTEMENT VEFA OU NEUF T2 (12112)
                                    WHEN nbapt2pp = 1 THEN '12112'
                                -- 1 APPARTEMENT VEFA OU NEUF T3 (12113)
                                    WHEN nbapt3pp = 1 THEN '12113'
                                -- 1 APPARTEMENT VEFA OU NEUF T4 (12114)
                                    WHEN nbapt4pp = 1 THEN '12114'
                                -- 1 APPARTEMENT VEFA OU NEUF T5 ou + (12115)
                                    WHEN nbapt5pp = 1 THEN '12115'
                                -- 1 APPARTEMENT VEFA OU NEUF nombre de pièce indéterminé (12110)
                                    ELSE '12110'
                                END
                        -- 1 APPARTEMENT RECENT (1212)
                            WHEN t4bis.idmutation IS NOT NULL THEN
                                CASE
                                -- 1 APPARTEMENT RECENT T1 (12121)
                                    WHEN nbapt1pp = 1 THEN '12121'
                                -- 1 APPARTEMENT RECENT T2 (12122)
                                    WHEN nbapt2pp = 1 THEN '12122'
                                -- 1 APPARTEMENT RECENT T3 (12123)
                                    WHEN nbapt3pp = 1 THEN '12123'
                                -- 1 APPARTEMENT RECENT T4 (12124)
                                    WHEN nbapt4pp = 1 THEN '12124'
                                -- 1 APPARTEMENT RECENT T5 ou + (12125)
                                    WHEN nbapt5pp = 1 THEN '12125'
                                -- 1 APPARTEMENT RECENT nombre de pièce indéterminé (12120)
                                    ELSE '12120'
                                END
                        -- 1 APPARTEMENT ANCIEN  (1213)
                            WHEN t4.idmutation IS NOT NULL THEN
                                CASE
                                -- 1 APPARTEMENT ANCIEN T1 (12131)
                                    WHEN nbapt1pp = 1 THEN '12131'
                                -- 1 APPARTEMENT ANCIEN T2 (12132)
                                    WHEN nbapt2pp = 1 THEN '12132'
                                -- 1 APPARTEMENT ANCIEN T3 (12133)
                                    WHEN nbapt3pp = 1 THEN '12133'
                                -- 1 APPARTEMENT ANCIEN T4 (12134)
                                    WHEN nbapt4pp = 1 THEN '12134'
                                -- 1 APPARTEMENT ANCIEN T5 ou + (12135)
                                    WHEN nbapt5pp = 1 THEN '12135'
                                -- 1 APPARTEMENT ANCIEN nombre de pièce indéterminé (12130)
                                    ELSE '12130'
                                END

                        -- 1 APPARTEMENT INDETERMINE (1210) (les informations des Fichiers fonciers ne sont pas disponibles ou non renseignées pour la date de construction)   
                            ELSE '1210'
                        END
                -- 2 APPARTEMENTS (122)
                    WHEN nblocapt = 2 THEN

                        CASE
                        -- 2 APPARTEMENTS à usage exclusivement professionnel (1224)
                            WHEN ffnbloch = 0 THEN '1224'
                        -- 2 APPARTEMENTS à usage mixte (1229) : un seul des appartements vendu a un usage exclusivement professionnel
                            WHEN ffnbloch = 1 THEN '1229'
                    ---- Pour les catégories ci apres, il peut y avoir un peu d'usage professionnel (ffspro > 0)
                        -- 2 APPARTEMENTS en VEFA OU NEUFS (1221)
                            WHEN vefa IS TRUE OR t7.idmutation IS NOT NULL THEN '1221'
                        -- 2 APPARTEMENTS RECENTS (1222)
                            WHEN vefa IS TRUE OR t6bis.idmutation IS NOT NULL THEN '1222'
                        -- 2 APPARTEMENTS ANCIENS  (1223)
                            WHEN t6.idmutation IS NOT NULL THEN '1223'
                        -- 2 APPARTEMENTS INDETERMINES (1220) (les appartements sont habités avec des anciennetés différentes / 
                                        -- les informations des Fichiers fonciers ne sont pas totalement disponibles ou partiellement renseignées pour la date de construction)   
                            ELSE '1220'
                        END
                -- APPARTEMENTS dans le même bâtiment (123)
                    WHEN nblocapt > 2 AND t8.idmutation IS NOT NULL THEN '123'
                -- APPARTEMENTS INDETERMINES (1 appartement de - de 9 m2 / plusieurs apparts dans plusieurs bâtiments / non rapatriement des Fichiers fonciers) (120)
                    ELSE '120'
                END
        -- DEPENDANCE (13)
            WHEN nblocdep > 0 AND nblocapt = 0 and nblocmai = 0 AND nblocact = 0 THEN
                CASE 
                -- UNE DEPENDANCE (131)
                    WHEN nblocdep = 1 THEN 
                        CASE 
                        -- 1 DEPENDANCE GARAGE (1311)
                            WHEN ffnbpgarag > 0 THEN '1311'
                        -- 1 DEPENDANCE AUTRE (1312) 
                            ELSE '1312'
                        END
                -- DEPENDANCES (132)
                    WHEN nblocdep > 1 THEN '132'
                    ELSE 'PROBLEME'
                END
        -- ACTIVITE (14)
            WHEN nblocact > 0 AND nblocapt = 0 and nblocmai = 0  THEN
                CASE
                -- ACTIVITE PRIMAIRE (141)
                    -- IMPOSSIBLE A DETERMINER A CE STADE
                -- ACTIVITE SECONDAIRE (142)
                    WHEN t9.idmutation IS NOT NULL THEN '142'
                -- ACTIVITE TERTIAIRE (143)
                    WHEN t10.idmutation IS NOT NULL THEN '143'
                -- ACTIVITE MIXTE (149)
                    WHEN nblocact = ffnblocact THEN '149'
                -- ACTIVITE INDETERMINE (140) (non rapatrié des Fichiers fonciers) 
                    ELSE '140'
                END
        -- MIXTE BATI (15)
            -- MIXTE - LOGEMENTS (151)
            WHEN nblocact = 0 AND nblocmai > 0 AND nblocapt > 0 THEN '151'
            -- MIXTE - LOGEMENT/ACTIVITE (152)
            WHEN nblocact >0 AND (nblocmai > 0 OR nblocapt > 0) THEN '152'
            ELSE 'PROBLEME'
        END 
    -- NON BATI (2)
    ELSE 
        CASE
        -- TERRAINS DE TYPE TAB (21)
            WHEN l_dcnt[10] > 0 
                OR libnatmut = 'Vente terrain à bâtir' 
                OR 
                l_artcgi && ARRAY['257-7-1*3','278 sexies I.1','691bis', '1594OGA']::VARCHAR[] 
                        -- depuis V4, on supprime '1594D*2
                THEN '21'
        -- TERRAINS ARTIFICIALISES (22)
            WHEN l_dcnt[7] + l_dcnt[9] + l_dcnt[11] + l_dcnt[12] + l_dcnt[13] = sterr THEN
                CASE
                -- TERRAINS AGREEMENTS (221)
                    WHEN  l_dcnt[9] + l_dcnt[11] = sterr THEN '221'
                -- TERRAINS D'EXTRACTION (222)
                    WHEN  l_dcnt[7] = sterr THEN '222'
                -- TERRAINS DE TYPE RESEAU (223)
                    WHEN  l_dcnt[12] = sterr THEN '223'
                -- TERRAINS ARTIFICIALISES MIXTES (229)
                    ELSE '229'
                END 
        -- TERRAINS NATURELS (23)
            WHEN l_dcnt[1] + l_dcnt[2] + l_dcnt[3] + l_dcnt[4] + l_dcnt[5] + l_dcnt[6] + l_dcnt[8] = sterr THEN
            -- TERRAINS AGRICOLES (231)
                CASE
                -- TERRAINS VITICOLES (2311)
                    WHEN  l_dcnt[4] >= sterr * 0.25 THEN '2311'
                -- TERRAINS VERGERS (2312)
                    WHEN  l_dcnt[3] >= sterr * 0.35 THEN '2312'
                -- TERRAINS DE TYPE TERRES ET PRES (2313)
                    WHEN  l_dcnt[1] + l_dcnt[2] >= sterr * 0.40 THEN '2313'
                -- TERRAINS AGRICOLES MIXTES (2319)
                    WHEN l_dcnt[1] + l_dcnt[2] +  l_dcnt[3] + l_dcnt[4] >= sterr * 0.40 THEN '2319'
            -- TERRAINS FORESTIERS (232)
                    WHEN  l_dcnt[5] > sterr * 0.60 THEN '232'
            -- TERRAINS LANDES ET EAUX (233)
                    WHEN  l_dcnt[6] + l_dcnt[8] > sterr * 0.60 THEN '233'
            -- TERRAINS NATURELS MIXTES (239)
                    ELSE '239'
                END
        -- TERRAINS NON BATIS INDETERMINES (20)
            ELSE '20' 
        END
    END as typologie_de_bien
FROM dvf.mutation t1
LEFT JOIN mutation_avec_maison_ancienne t2
ON t1.idmutation = t2.idmutation
LEFT JOIN mutation_avec_maison_recente t2bis
ON t1.idmutation = t2bis.idmutation
LEFT JOIN mutation_avec_maison_neuve t3
ON t1.idmutation = t3.idmutation
LEFT JOIN mutation_avec_appart_ancien t4
ON t1.idmutation = t4.idmutation
LEFT JOIN mutation_avec_appart_recent t4bis
ON t1.idmutation = t4bis.idmutation
LEFT JOIN mutation_avec_appart_neuf t5
ON t1.idmutation = t5.idmutation
LEFT JOIN mutation_avec_2apparts_anciens t6
ON t1.idmutation = t6.idmutation
LEFT JOIN mutation_avec_2apparts_recents t6bis
ON t1.idmutation = t6bis.idmutation
LEFT JOIN mutation_avec_2apparts_neufs t7
ON t1.idmutation = t7.idmutation
LEFT JOIN mutation_dont_tous_les_apparts_meme_batiment t8
ON t1.idmutation = t8.idmutation
LEFT JOIN mutation_avec_activite_secondaire t9
ON t1.idmutation = t9.idmutation
LEFT JOIN mutation_avec_activite_tertiaire t10
ON t1.idmutation = t10.idmutation

La typologie de bien

Une typologie de biens classifie les mutations selon le ou les types de biens vendus.

Il existe de nombreuses possibilités pour classifier les biens selon ce que l’on souhaite observer. Elle se doit de classer toutes les mutations et peut avoir plusieurs niveaux de classifications, imbriqués les uns dans les autres.

Aux vues des différentes interprétations d'une même terminologie et des possibilités presque illimitées de classement, il a été nécessaire d’établir une concertation pour trouver une typologie qui convienne au plus grand nombre. Pour cela, le groupe national DVF (GnDVF) a initié un groupe de réflexion à ce sujet. La typologie présente dans DV3F est le résultat de ces réflexions.

Cette typologie possède au plus 5 niveaux :

• le niveau 1 différencie les biens bâtis des biens non bâtis,
• le niveau 2 présente les grandes catégories de biens immobiliers et fonciers,
• le niveau 3 présente les sous-catégories de biens immobiliers et fonciers (avec notamment les types d'activités ou l'occupation du sol),
• le niveau 4 intègre essentiellement les notions d’ancienneté des logements ou le détail de l'occupation des terrains agricoles,
• le niveau 5 intègre les notions de nombre de pièces pour les appartements.

Sont présentés dans les schémas suivants les différentes classes de typologie.

Pour note de lecture, la vente d’un bâti d’activité secondaire aura le code 142, celle d'un terrain viticole, le code 2311.

A noter également que chaque catégorie n'a le même poids en terme de nombre de mutations. A titre d'exemple, la catégorie 'Une maison ancienne' (1113) représente environ 40% des ventes présentes dans DV3F (sur la période 2010-2015 en France).

Utilisation de la typologie de bien

Cette typologie peut être considérée comme fiable pour les biens immobiliers bâtis et en particulier les logements. Elle peut, par exemple, servir de base pour la construction d'indicateurs agrégés de suivi de dénombrement, de montant globaux et de prix. Seuls les VEFA et les volumes ne sont pas forcément caractérisés (code 101 et 102).

La typologie est à utiliser avec précaution pour tout ce qui concerne le foncier non bâti. Les catégories de biens proposées pour les mutations sans locaux sont à considérer comme une information à analyser plus finement, en particulier pour les terrains de « type TAB » qui ne correspondent qu’à une définition fiscale du terrain à bâtir. Conséquence de cette définition fiscale, on constate que certains biens classés dans la catégorie « terrains à bâtir » n’en sont pas réellement mais surtout que de nombreux terrains à bâtir n’ont pas été classés dans cette catégorie, car la nature de mutation, la fiscalité ou les natures de cultures ne le laissent pas supposer.

Afin d’améliorer le repérage des TAB, le Cerema a donc créé et introduit dans DV3F un indicateur segmtab, dont la valeur va de 1 à 4 (de fiabilité relative à très fiable). Il permet d’évaluer avec une fiabilité plus ou moins élevée si le terrain vendu peut-être considéré comme un TAB.

La codification par niveaux a un double intérêt:

• permettre une caractérisation la plus fine possible du ou des biens vendus,
• considérer des groupes de mutations homogènes selon le niveau de zoom souhaité (par exemple, les ventes d'un appartement sont issues du regroupement de toutes les catégories commençant par '121').

Bien évidemment, il est possible d'affiner ou de compléter cette typologie à partir des informations détenues dans DV3F, en particulier dans les tables local et disposition_parcelle.

A noter que lorsque l'on souhaite travailler à partir de données issues des Fichiers fonciers, rapatffloc et rapatffpar sont très utiles pour s'assurer que l'échantillon de mutations que l'on sélectionne le permet.