⚠️ Cette fiche s'appuie sur des définitions présentées dans la première partie du guide. La lecture de cette première partie constitue un préalable indispensable.

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Définition

slocal est une variable explicitant la surface du local bâti. Cette surface est la somme des surfaces à usage d’activité, d’habitation, de dépendance incorporée et de dépendance isolée.

Rappel : le type de local

Un local peut être de 3 types différents (habitation, dépendance et activité) :

• Le local d’activité contient uniquement des locaux d’activité. Il est à noter que les dépendances d’activités (ex : cave de stockage) sont considérées comme étant des locaux d’activités.
• Le local de type dépendance ne contient que des surfaces liées à des dépendances d’habitation isolées.
• Le local de type habitation contient des surfaces liées à la partie habitable, et des surfaces liées aux dépendances incorporées au bâti.

Variables liées à la surface

La surface totale d’un local, présente dans la table des locaux est donc constituée de 4 types de surfaces différentes :

• la surface de dépendance isolée «  stotd  »
• la surface de dépendance incorporée «  stotdsueic »
• la surface d’habitation « stoth »
• les surfaces d’activités (voir ci-dessous).

Les variables indiquées sont construites à partir des données présentes dans la table des pev.

Variables associées

Variables affiliées

Précautions d'utilisation

Généralités

Les variables de surface sont renseignées à 100 %.

Fiabilité

La surface étant un élément important du calcul de l’impôt, cette variable peut être considérée comme fiable pour les locaux dont la valeur locative est calculée à partir de la surface. Il faut toutefois noter que la valeur locative de certains locaux (notamment ceux calculées par méthode comptable, repérable à l’aide du champ « ccoeva ») ne nécessite pas de disposer de la surface. Dans les faits, la surface n’est pas fiable pour ce type de locaux (comportant notamment les usines).

En résumé, pour des valeurs de ccoeva égales à B, C et D (c’est-à-dire la quasi-totalité des locaux d’activité, et la totalité des locaux d’habitation), la surface peut être considérée comme très fiable. Pour les autres locaux (ccoeva égal à A, E ou T), la surface n’est pas fiable.

Au niveau national, environ 0,5 % des locaux ont une surface égale à 0.

Surfaces d’habitation

La variable stoth reprend la variable « dsupdc », présente dans la table des pev.

Définition de la surface

La surface d’habitation fiscale constitue une définition différente de la surface de plancher ou de la surface loi Carrez.

Globalement, cette surface représente la surface « mesurée au sol au plancher entre murs ou séparations ». Les instructions de la DGFiP précisent que :

« Dans le cas où, par suite de l'absence des documents susvisés, la surface des éléments doit être mesurée, il convient de comprendre dans cette dernière :

• la superficie des espaces tels que bow-windows (fenêtres en saillie sur une façade), alcôves, volumes de rangement, ouverts sur lesdits éléments ;
• celle occupée par les diverses installations : appareils sanitaires, éviers, placards en saillie des murs et cloisons, appareils de chauffage, cheminées, etc. ;
• et celle des éléments de décors : colonnes, pilastres, etc.

En revanche, ne doivent pas être retenues dans cette surface les superficies occupées par :

• les embrasures des portes et des fenêtres ;
• les espaces occupés par des conduits de fumée et de ventilation ;
• les placards de rangement en renfoncement de faible superficie ;
• les emmarchements et trémies d'escaliers (surfaces correspondant aux marches, paliers intermédiaires et aux jours entre volées où peuvent être aménagés ascenseurs ou monte-charge, mais non les paliers d'étage qui sont compris dans la surface réelle lorsqu'il s'agit d'une maison individuelle).

Le résultat est arrondi au mètre carré inférieur. »

Comparaison avec la surface habitable et Carrez

La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagées, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.

La surface habitable ressemble à la surface réelle, car elle comptabilise les surfaces planchers. Mais, à la différence des impôts, elle ne comptabilise pas les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.

La surface Carrez est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. La surface Carrez ne comptabilise pas  les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80m et elle ne comptabilise pas les lots de moins de 8 m² non intégrés à l'habitation.

Fiabilité

Il est possible d'utiliser les variables de surface en gardant en tête les éléments suivants :

• Les surfaces sont globalement fiables. Cependant, ce sont des surfaces déclaratives pouvant contenir des erreurs (volontaires ou involontaires).
• La définition de la surface est différente de celle de la loi Carrez.
• Elles peuvent être non conformes à la réalité faute de déclaration de la part des propriétaires. Par exemple, des travaux assez simples, et non visibles de l'extérieur, peuvent changer fortement les surfaces : l'aménagement de comble en surface habitable ou l'aménagement d'un garage attenant à la maison comme chambre supplémentaire. Si le particulier ne l’a pas déclaré aux services des impôts, ceux-ci ne pourront pas actualiser les données.

Taux de renseignement

Stoth / Dsupdc est renseignée à 100%. Elle possède cependant quelques valeurs aberrantes, notamment quelques pev de surface nulle, ce qui n'est pas cohérent avec une pièce principale d’habitation et une pev d’habitation principale à 98 ha. Les pev de plus de 400 m² représentent moins de 0,05% des pev. La variable est donc très bien renseignée.

Attention, certaines valeurs de pev de premier abord aberrantes (plus de 10 000 m² par exemple), peuvent tout de même correspondre à la réalité.

On peut constater que les dizaines puis les centaines sont davantage remplies que les autres valeurs, ce qui laisse à penser que les propriétaires ont pu arrondir la surface lors de leur déclaration.

Surfaces des dépendances incorporées

Attention, il est conseillé de lire la fiche-variable « cconad » pour mieux comprendre ce paragraphe.

La variable stotdsueic reprend les variables « dsueic1 »,« dsueic2 »,« dsueic3 »,« dsueic4 », présentes dans la table des pev.

dsueic1 est une variable explicitant la surface réelle totale, en m², des pev dépendances d’habitation de type cconad1 (garage), c’est-à-dire des dépendances de type garage liées à la pev principale d’habitation.

Les variables dsueic1, dsueic2, dsueic3, dsueic4 correspondent aux surfaces respectivement de garage, de cave, de greniers et de terrasses.

Taux de renseignement

dsueic1 est renseignée à 100% et prend les valeurs comprises entre 0 m² à 20 ha.

57% des pev ont une surface nulle pour dsueic1. Cela veut simplement dire que la pev principale d'habitation n'a pas de dépendances d'habitation.

Certaines valeurs sont aberrantes (20 ha par exemple). Cependant, ces pev aberrantes sont peu nombreuses. Les pev de plus de 400 m² représentent moins de 0,05% des pev, et certaines ne sont pas aberrantes, puisque liées à des foyers, résidences ou hôtels. La variable est donc très bien renseignée.

On peut constater que les dizaines puis les centaines sont davantage remplies que les autres valeurs, ce qui laisse à penser que les propriétaires ont pu arrondir la surface lors de leur déclaration.

Surfaces des dépendances isolées

La variable stotd reprend la variables « dsudep » présente dans la table des pev.

Taux de renseignement

Dsudep est renseignée à 100% et prend des valeurs comprises entre 0 m² et 35 ha.

Normalement, dsudep ne peut pas avoir une surface nulle car dsudep ne peut exister que s'il existe une dépendance, donc une surface non nulle. Dans la pratique, nous ne relevons que 12 locaux dépendance de surface nulle (sur 32 millions de locaux à usage de dépendance en 2022). Les pev de plus de 400 m² représentent moins de 0,03% des pev dépendance. La variable est donc très bien renseignée.

Surfaces d’activité

Les surfaces d’activités ont été réformées en 2017. Elles se distinguent en 5 postes servant à calculer la surface pondérée utilisée pour le calcul de l’impôt.

La surface d’activité avant 2017

Avant 2017, seule la surface pondérée était disponible dans les Fichiers fonciers, via la variable « stotp ». Cette variable montrait de plus des problèmes importants de fiabilité. A partir du millésime 2017, la réforme de la valeur locative des locaux professionnels a permis de remettre à jour les surfaces. On peut donc considérer la surface professionnelle comme peu fiable avant 2016 inclus et très fiable à partir de 2017.

Parties principales et secondaires

Les surfaces se distinguent entre surfaces principales, secondaires et de stationnement. On considère comme surfaces principales les surfaces essentielles à l’activité du local. Par exemple, dans le cas d’un commerce, il s’agit des surfaces accessibles à la clientèle. Pour les bureaux, il s’agit des pièces, couloirs, salles de réunion, sanitaires, couloirs et locaux de réserve. À l’inverse, les surfaces secondaires correspondent à des espaces dont le potentiel commercial est plus faible. Pour le commerce, il s’agit des espaces techniques ou de stockage (cuisines, réserves, chaufferies). Pour les espaces de bureaux, il s’agit des armoires électriques ou des locaux d’archives.

Les surfaces de stationnement sont comptées à part.

Les surfaces d’activités sont ensuite utilisées par les services des impôts pour calculer une surface pondérée, servant de base au calcul de l’impôt.

Calcul de la variable slocal

La variable slocal (surface totale du local) est donc la somme des variables stoth (surface d’habitation), stotdsueic (dépendances incorporées), stotd (dépendances isolées), sprincp (surface d’activité principale couverte), ssecp (surface d’activité secondaire couverte), sparkp (surface de parking d’activité couverte), sparkncp (surface de parking d’activité non couverte).

Ce calcul ne prend donc pas en compte les surfaces secondaires non couvertes, qui correspondent souvent à des surfaces de stockage. A l’inverse, les parkings de copropriété (stationnement délimité mais non couvert) étant prises en compte dans les dépendances, il a été fait le choix de compter, de manière symétrique, les parkings d’activité non couverts.

La variable slocal est présente depuis 2018, suite à la mise à jour des surfaces d’activités. Avant 2018, il est possible d’utiliser (avec moins de fiabilité pour l’activité) la variable spevtot.

Exemples d'utilisation

Surfaces d’habitation et de dépendances

• Il est possible, à l’aide de DV3F, d’évaluer la valeur d’un local bâti, en différenciant surface réelle et surface habitable.
• Avec dcntpa (surface de la parcelle), il est possible de représenter la densité (surface des locaux sur la surface de la parcelle) et notamment approcher la notion de coefficient d’occupation des sols (COS).
• Avec jannath (date d'achèvement du local), regarder l’évolution de la surface moyenne par logement (stoth).

Surfaces d’activités

Ces données peuvent être utilisées pour :

• évaluer les surfaces de vente,
• évaluer de manière fiable les surfaces d’activités, de bureau…
• évaluer les surfaces de stationnement d’activité,
• repérer les places de stationnement dans les grands parkings couverts,
• évaluer les surfaces de stationnement autour des grands centre commerciaux.

Evaluation de la surface de stationnement

Avec dcntpa (surface de la parcelle), on peut quantifier la part des surfaces dédiées au stationnement d’habitation. Cependant, seules les places de parking privées et déclarées comme telles peuvent être observées. Ainsi, les parkings publics sur voirie ou les stationnements informels (stationnement dans l’allée ou dans une cour intérieure) ne sont pas présents.

Données de cadrage

Ventilation des surfaces slocal

⚠️ Cette fiche s'appuie sur des définitions présentées dans la première partie du guide. La lecture de cette première partie constitue un préalable indispensable.

ℹ️ Les éléments présentés dans cette fiche se basent sur les connaissances actuelles issues de l'expertise du Cerema et de la communauté d'utilisateurs des données. Si les informations présentées vous semblent contradictoires avec les éléments en votre possession, merci de nous contacter afin d’éclaircir cette différence ou d’améliorer ces fiches.

Définitions

typeact est une variable explicitant le type de local d’activité, c’est-à-dire la forme du local, selon une typologie en 39 catégories. Chaque local d’activté est classé dans une des 39 catégories définies. Ainsi, les 3,4 millions de locaux ont dû déclarer leur appartenance à l’une de ces catégories. Il s’agit de catégories liées à la forme du local (ce pour quoi le local a été créé).

Variables affiliées

Précautions d'utilisation

La réforme de la valeur locative des locaux d’activité

La loi de finances rectificative pour 2010 a lancé un processus de redéfinition de la valeur locative pour les locaux d’activité. Après plusieurs phases de test, cette réforme est entrée en vigueur au 1er janvier 2017 (millésime 2017 des Fichiers fonciers).

Cette réforme touche tous les locaux à usage professionnel (soient 3,4 millions de locaux), c’est-à-dire les locaux commerciaux ou affectés à une activité libérale. À l’inverse, ne sont pas concernés :

• les locaux à usage d’habitation,
• les locaux industriels et commerciaux évalués selon une méthode comptable. En d’autres termes, la plupart des complexes industriels, pour lesquels les informations dans les Fichiers fonciers ne sont pas forcément exhaustives, ne verront pas leur fiabilité améliorée,
• les locaux professionnels évalués selon la méthode du barème, c’est-à-dire ceux présentant une évaluation comparable quelle que soit leur localisation (concerne principalement les ports de plaisance et les autoroutes).

Environ 3,4 millions de locaux sont concernés. À partir de 2017, le champ « toprev » indique si les locaux ont été ou non révisé.

La valeur locative est calculée par rapport à un local de référence semblable. Ainsi, par exemple, un commerce aura un tarif au m² différent d'un atelier d'artisan. Cette réforme a donc conduit à la création d'une nouvelle typologie pour les locaux d'activités.

Catégorie du local

Modalités en 39 catégories

Les Fichiers fonciers contiennent un champ « ccocac » dans la table des pev. Celui-ci représente les 39 catégories, caractérisées par 3 lettres et un chiffre. Par exemple, la pev peut être inscrite en tant que « MAG1 ». Les 3 premières lettres indiquent qu’il s’agit d’un magasin, et MAG1 indique que le local a accès sur rue, et que sa surface est inférieure à 400 m². A partir de 2018, comme chaque local d’activité ne contient qu’une et une seule pev, le Cerema a créé la variable « typeact », qui remonte cette donnée dans la table des locaux.

Modalités en 10 catégories

Ces 39 catégories sont regroupées par les impots selon 10 catégories générales, représentées par les 3 premières lettres du code ccocac. Ces catégories sont données à titre indicatif, celles-ci n’apparaissant pas en tant que champ spécifique dans les Fichiers fonciers.

Ces exemples sont notamment issus de la notice d’aide au remplissage de la taxe foncière , ainsi que des observations réalisées par le Cerema.

Précautions d’usage

Il faut rappeler que les Fichiers fonciers ne contiennent pas toujours les locaux publics. En particulier, dans les catégories ENS et CLI (enseignement et santé), les structures publiques peuvent ne pas être représentées. Il est ainsi probable que la catégorie « ENS » ne reprenne que les universités et l’enseignement privé.

De même, il faut rappeler que l’information est remplie au local, et non au bâtiment. Ainsi, seule l’activité principale sera remplie. Imaginons le cas d’une société de prestation qui possède 5 parkings pour ses besoins propres. On a donc deux possibilités d'organisation. Dans le premier cas ces 5 parkings sont autant de locaux isolés : elle possédera donc un local principal classé en BUR1 ou BUR2, et 5 locaux classés en DEP3 ou DEP4. Dans le deuxième cas, elle ne possède qu’un local, qui sera classé en BUR1 ou BUR2.

En d’autres termes, le dénombrement de locaux doit se faire avec une certaine prudence : il faut rappeler que le découpage des locaux ne correspond pas à un découpage d’entreprise, mais avant tout à une logique fiscale. L’approximation 1 local d’activité = une entreprise doit être effectuée avec un certain recul, à l’inverse de l’habitat, où l'on peut considérer en première approximation que 1 local = 1 habitation.

Utilisations possibles des catégories

Certaines catégories sont très générales : c’est notamment le cas des catégories « MAG » et « BUR », qui regroupent des activités très différentes. À l’inverse, certaines catégories sont très spécifiques. Il est ainsi possible de repérer :

• les lieux de culte,
• les maisons de retraite,
• les lieux d’enseignement,
• les hôtels, différenciés selon leur confort (nombre d’étoiles),
• les campings, différenciés selon leur confort (nombre d’étoiles),
• les parkings et surfaces de stationnement.

Lien avec le code NAF

Les Fichiers fonciers contiennent le code NAF de l’occupant du local (variable cconac). Dans ce cadre, il est possible d’avoir une information plus précise sur l’occupation exacte. Cependant, le code NAF n’est pas indiqué sur tous les locaux (notamment les locaux vacants). De même, le code NAF peut être soumis à interprétation, notamment si le local a plusieurs activités à cheval sur plusieurs codes NAF.

À l’inverse, la catégorie du local reprend la forme du local. Cette forme est déclarée de manière exhaustive, sans s’occuper de la question de l’occupation. Ces deux variables sont ainsi complémentaires, la catégorie se concentrant sur la question de l’offre en termes de locaux commerciaux, et le code NAF se concentrant sur les activités effectuées par l’occupant.

Le code NAF est considéré comme fiable (lorsqu'il est rempli) et la catégorie comme très fiable.

📊 Données de cadrage