La propriété dans les Fichiers fonciers

Pour chaque bien (parcelle ou local), les Fichiers fonciers contiennent les coordonnées des propriétaires (personne physique ou morale), permettant le recouvrement de l’impôt. L’unité de base est le compte-propriétaire (ensemble des propriétaires du bien, solidaires devant l'impôt), à l’intérieur duquel on trouve jusqu’à 6 droits de propriétés, constitués des personnes possédant le bien. A titre d'exemple, un couple achetant une maison sera constitué d'un compte propriétaire et d'un droit de propriété s'ils sont mariés ou pacsés et qu'ils achètent au nom de la communauté, de deux droits de propriété sinon.

ℹ️ Différence fichiers anonymisés et non anonymisés

Les fichiers dits « anonymisés » ne contiennent pas les informations liées à l’état civil des personnes physiques, remplacées par une valeur "_X_". Ils contiennent cependant toutes les informations liées aux personnes morales.

Le compte-propriétaire et les droits de propriété

Pour un local, ou une parcelle, il existe un seul compte-propriétaire (identifié par idprocpte). Le compte-propriétaire est en quelque sorte la carte d’identité du groupement de propriétaires possédant le local ou la parcelle observé, tandis que le droit de propriété (identifié par idprodroit) liste les personnes ou structures, une à une.

Un compte-propriétaire sur un bien donné peut recenser jusqu’à six droits de propriété sur le bien considéré. S’il y a plus de six droits, seuls les 6 premiers seront inscrits¹.

Par exemple, M. DUPOND et Mme DUPUIS achètent un appartement en indivision : le compte-propriétaire de ce logement recense deux droits de propriété.

Le compte-propriétaire est unique sur une commune. Par exemple, si M. DUPOND et Mme DUPUIS possèdent un deuxième logement sur la commune, avec le même partage de droits, alors leurs deux logements auront le même compte-propriétaire. Les comptes-propriétaires ne sont pas harmonisés au-delà de la commune. Par exemple, si M. DUPOND et Mme DUPUIS achètent un autre appartement dans une autre commune, ils seront identifiés par un autre compte-propriétaire qui n’existera que dans cette commune. Précisons également que si Mme Dupuis possède par ailleurs seule un autre logement dans la même commune, il s'agit d'un autre compte-propriétaire

Relation entre compte-propriétaire, droit de propriété, et gestionnaire/propriétaire

Les éléments identitaires du droit de propriété

Un droit de propriété est associé à un seul nom de personne (identifié par ddenom). S'il s'agit d'une personne physique, ce nom sera anonymisé et remplacé dans les fichiers anonymisés par « X ». S'il s'agit d'une personne morale (privée ou publique), son nom sera maintenu en l’état.

Pour chaque droit de propriété, on dispose des éléments suivants :

• le nom
• le type de droit (gestionnaire ou propriétaire),
• la localisation du propriétaire,
• le classement du propriétaire,
• l’état civil (s’il s’agit d’une personne physique),
• le code siren (identifié par dsiren) s’il s’agit d’une personne morale privée.

⚠️ Dans les Fichiers fonciers, les noms des propriétaires ne sont pas normalisés, et peuvent être notés différemment d’un bien à l’autre : par exemple EPF HDF et EPF Hauts-de-France, ou encore sous d'anciens noms tels que E.P.F Nord Pas de Calais. Pour repérer les biens d'une personne morale, un regroupement sur ddenom ne donnera souvent pas tous les biens de la personne morale recherchée.

Compte-propriétaire d’une parcelle et d’un local

Pour obtenir des informations sur un compte-propriétaire, il faut bien définir ce qui est recherché : est-ce le propriétaire du local ou de la parcelle ?

Pour une parcelle, le compte-propriétaire peut être différent de celui du ou des locaux présents sur cette parcelle. En particulier, pour une copropriété, le compte-propriétaire de la parcelle est souvent composé d’un droit de propriété nommé selon le nom de la copropriété (exemple : « les propriétaires du 32 rue du Général De Gaulle ») et éventuellement d’un droit de propriété lié au syndic de copropriété.

ℹ️ Dans un souci d’analyse territoriale, la table pnb10_parcelle, dispose d'une variable ncp renseignant le nombre de comptes-propriétaires différents sur une parcelle. Cette variable tient compte des tous les locaux sur la parcelle, ainsi que de la parcelle en elle-même. Il permet d’évaluer le nombre de groupement d’acteurs présents sur une même parcelle (et, par exemple, la difficulté à faire évoluer du foncier, ou de l’immobilier).

Changement du compte-propriétaire

Un compte-propriétaire est modifié dans les cas suivants :

• l’un des propriétaires est modifié (vente, cession, décès, …),
• l’adresse de facturation de l’avis d’imposition change (attention, il peut s’agir de changements de forme : 2 Place du Général devenant 2 Pl du Gnrl),
• la personne recevant l’avis d’imposition change (l’indivisionnaire n°2 reçoit l’avis à la place du n°1),
• les codes de droit réel changent (ex : un propriétaire devient usufruitier…),
• la première lettre du nom de la personne recevant l’avis change (ex : Mme Dupond change son nom d’usage en madame Laroute).

Dans le cas contraire, le dnupro (ou idprocpte) reste le même entre les années.

La modification du idprocpte peut donc être due à des raisons fiscales, c’est à dire sans que le propriétaire réel ne change. Il n’est donc pas conseillé d’utiliser les changements d’idprocpte pour observer les mutations.

ℹ️ Pour observer de telles informations, il est conseillé de passer plutôt par le champ jdatatv (date de dernière mutation du bien), ou d’utiliser la base de données DVF/DV3F² pour les mutations à titre onéreux.

Gestionnaire et propriétaire

Un droit de propriété ne signifie pas que ce droit est « propriétaire » du local ou de la parcelle. C’est la variable ccodro qui explique le type de droits que possède cette personne. Par exemple pour un même compte-propriétaire, il peut y avoir un droit de propriété pour un usufruitier (gestionnaire) et pour le nu-propriétaire (propriétaire).

Les modalités de cette variable sont multiples : elles permettent de repérer les nu-propriétaires et les usufruitiers ou encore les baux emphythéotiques en repérant les emphythéotes et antichrésistes. les modalités complètes de la variables sont présentes sur la fiche variable ccodro.

Le Cerema a proposé une manière de rassembler ces droits pour classer le droit de propriété soit en « propriétaire » soit en « gestionnaire ». Une variable a été ajoutée dans la table propriétaire pour faciliter cette distinction : typedroit. Il est à noter que la notion de « gestionnaire » est très précise : il s'agit de personnes occupant au quotidien le bien, et en assurant la gestion. Il s'agira ainsi par exemple d'un preneur à bail. A l'inverse, les appelations classiques (gestionnaire de copropriété, gestionnaires de patrimoine...) ne sont pas classés dans les Fichiers fonciers, puisqu'ils ne disposent d'aucun droit de propriété sur le bien.

Cette notion est importante pour les recherches de propriétaire. Ainsi, s’il s’agit de repérer le propriétaire pour une vente, on recherchera plutôt les droits de type « propriétaire ». S’il s’agit de repérer la personne pour réhabiliter un bien, on recherchera les droits de type « gestionnaire ».

Démembrements de propriété

En sus de la notion de propriétaire et de gestionnaire, la variable ccodem recense les démembrements de propriété. En particulier, il s'agit de successions non encore réglées, ou des indivisions de propriété.

Il est à noter que les indivisions sont la structure de propriété par défaut entre plusieurs particuliers : ainsi, un couple achetant un logement sera composé de deux propriétaires en indivision. Cependant, dans les études en matière d'urbanisme, il est courant de classer en indivision uniquement les indivisions familiales issues de successions ou les indivisions de 3 propriétaires ou plus. Dans ce cadre, certains tris peuvent être nécessaires pour repérer uniquement les indivisions complexes.

La localisation du propriétaire

Dans les données non anonymisées, il est possible d’obtenir l’adresse de chaque idprodroit.

Dans les données anonymisées, la variable locprop permet de comparer l’adresse du bien à celle déclarée par le propriétaire. Elle se décline selon la typologie suivante : même commune, même département, même région, France métropolitaine, Outre mer, Etranger.

Cette variable est présente aussi dans les tables des locaux et des parcelles : dans ce cadre, elle porte uniquement sur le propriétaire "principal", c'est-à- dire le propriétaire destinataire de la taxe foncière.

Les classements des droits de propriété

Pour permettre l’analyse de données sur les propriétaires, il est souvent nécessaire de posséder des classements de propriétaires. Plusieurs variables permettent de tels classements : catpro2 et catpro3 et leurs variables associées décodées catpro2txt et catpro3txt.

Cette codification regroupe les propriétaires en 44 (catpro2) ou 121 (catpro3) catégories. Ces catégories sont les mêmes que celles utilisées dans DV3F.

ℹ️ Pour les tables des parcelles et des locaux, une parcelle / local pouvant posséder plusieurs propriétaires, les champs catpro2 et catpro3 reprennent une combinaison des propriétaires présents sur la parcelle

D'autres classifications de propriétaires sont présentes dans MAJIC (dform, dformjur...), mais leur fiabilité est moindre : il est donc conseillé d'utiliser la variable catpro3.

Il est à noter que cette classification a évolué et a été fiabilisée en 2018. Auparavant, la donnée était présente dans les variables codnom et typprop. Pour en savoir plus sur la méthode et les modalités de classement, il est possible de se référer à la fiche varaible catpro3

ℹ️ En 2023, le Cerema a réalisé un travail important d’homogénéisation des noms des propriétaires publics. Cette variable, présente dans les Fichiers fonciers, a permis aussi la création du référentiel foncier public (RFP). Cette donnée est remise à jour régulièrement.

⚠️ Cette fiche s'appuie sur des définitions présentées dans la première partie du guide. La lecture de cette première partie constitue un préalable indispensable.

ℹ️ Les éléments présentés dans cette fiche se basent sur les connaissances actuelles issues de l'expertise du Cerema et de la communauté d'utilisateurs des données. Si les informations présentées vous semblent contradictoires avec les éléments en votre possession, merci de nous contacter afin d’éclaircir cette différence ou d’améliorer ces fiches.

Définition et modalités

catpro3 est une variable permettant de classer les propriétaires en 121 catégories. Cette variable remplace depuis 2018 l'ancien classement présent dans les variables codgrm, typprop et codnom.

Modalités

Construction

Depuis 2018, le Cerema classe chaque propriétaire dans l’une des 121 catégories définies-ci dessous. Il s’agit d’une classification en 3 niveaux, imbriqués entre eux. Selon les usages, il est ainsi possible d’utiliser le niveau 2 (plus regroupé) ou le niveau 3 (plus fin).

Par exemple, le « syndicat mixte de la vallée » aura :

• une classification de 3e niveau égale à P4c ;
• une classification de 2e niveau égale à P4 ;

Ainsi, la catégorie sera toujours composée d’une lettre majuscule, d’un chiffre et d’une lettre minuscule. La classification de 1er niveau n’est pas retranscrite dans les données, mais peut être déduite facilement.

Les variables contenant le code « 2 » sont celles apparentées au 2e niveau, et celles contenant le code « 3 » celles du 3e niveau.

Exemple de classement imbriqué à 3 niveaux

Comment est constitué le classement ? La méthode générale de traitement

Le traitement des propriétaires est réalisé en plusieurs étapes successives. Un propriétaire classé dans l’étape N ne sera plus classé dans l’étape N+1. La classification en fin de fiche indique la méthode majoritaire de classement de chaque étape.

• Étape 1 : établissement d’une liste à la main. Au cours de cette étape, il s’agit d’établir une liste de codes siren et d’identifiants permettant de repérer certains propriétaires particuliers (SNCF, ONF…), ou des types de propriétaires remarquables (organismes de logement social…). Ces listes se basent au maximum sur des sources officielles (liste des SAFER envoyée par la FNSafer, BANATIC pour les groupements de communes…).
• Étape 2 : utilisation de la base Sirene. Les propriétaires possèdent, dans les Fichiers fonciers, un code Siren. En le reliant à la base Sirene, il est possible de classer ce propriétaire à l’aide de sa forme juridique ou de son activité tels que déclarés dans Siren.
• Étape 3 : utilisation du RFP (Référentiel Foncier Présumé Public). Ce produit, créé à partir du millésime N-1 des Fichiers fonciers, présente un découpage plus précis des propriétaires publics pour certaines catégories.
• Étape 4 : récupération des copropriétés dans les Fichiers fonciers. Les copropriétés sont présentes dans les Fichiers fonciers (table des pdl), et permettent ainsi un premier repérage.
• Étape 5 : utilisation de l’ancien classement « codnom », présent dans les millésimes antérieurs des Fichiers fonciers.
• Étape 6 : pour les propriétaires restants, c’est-à-dire les nouveaux propriétaires apparus en 2018, une partie du classement se fait par mots-clés et par le contenu du champ dformjur. A titre d’exemple, les noms de propriétaires commençant par « diocèse » seront classés dans la catégorie L2a (structure liée aux cultes).
• Étape 7 : classement à la main des propriétaires restants.

Tout au long du process, des vérifications manuelles sont réalisées pour permettre le classement le plus optimal. Il faut toutefois rappeler que certains propriétaires pourraient appartenir à plusieurs catégories (par exemple entreprise de travaux publics faisant de la promotion immobilière et possédant une carrière). En cas d’ambiguïté, la priorité est la suivante :

• en premier lieu, si le propriétaire possède une catégorie pour lui (SNCF, Agence de l’eau...), il sera classé dans cette catégorie.
• Pour les acteurs privés, la forme juridique est prépondérante sur l’activité : une société civile immobilière faisant de la location de bien sera classée dans la catégorie G1a (société civile immobilière) plutôt que F7b (investisseur privé).
• Si le propriétaire possède plusieurs activités, c’est l’activité principale déclarée dans Sirene qui sera prépondérante.

Variables affiliées

Les variables ci-dessous sont toutes au format texte.

ℹ️ La structure de propriété et la variable catpro3

Chaque bien (local ou parcelle) peut posséder entre 1 et 6 droits de propriété. Ainsi, un local précis (une ligne dans la table des locaux) peut correspondre jusqu’à 6 droits de propriétés (6 lignes dans la table des propriétaires).

Le classement réalisé ici est un classement des droits de propriété. Chaque droit de propriété (donc chaque ligne dans la table des propriétaires) est présent dans une et une seule catégorie de propriétaire.

droit de type « propriétaire » ou « gestionnaire »

Pour un bien précis, il peut y avoir des droits différents liés à la propriété. A titre d’exemple, les usufruitiers, ou les emphytéotes ne disposent que du droit d’utiliser le bien, et non celui de le vendre. On parle alors de droit de type « gestionnaire ». A l’inverse, les nu-propriétaires possèdent toujours la propriété de leur bien, sans en avoir l’usage : ils auront des droits de type « propriétaire ».¹

La variable catpro3 dans la table des propriétaires

Chaque droit de propriété correspond à une et une seule catégorie. Dans ce cadre, le champ « catpro3 » sera toujours constitué de 3 caractères, et le champ catpro2 de 2 caractères.

La variable catpro3 dans les tables des locaux et des parcelles

Dans la table des parcelles ou des locaux, la variable catpro3 peut correspondre à plusieurs catégories de propriétaires.

À titre d’exemple :

• si un terrain est uniquement possédé par un propriétaire, la variable sera égale à la catégorie de ce propriétaire. Ex : « P4a ».
• Si un terrain est possédé par deux propriétaires de la même catégorie (ex : deux offices HLM ou deux particuliers), la variable sera égale à la catégorie ex : « F1a » ou « X1a ».

Présence de plusieurs droits de propriété différents sur une parcelle ou un local.

Si un terrain est possédé par deux propriétaires de catégories différentes, le code reprendra les deux catégories, séparées par un espace. Ainsi, si un terrain est possédé par une commune (P5a) et un département (P3a), le code associé sera « P3a P5a ». L’ordre utilisé est celui de la classification : ainsi, le public sera toujours en premier, suivi par les professionnels du foncier, etc.

Si plusieurs droits de propriétés existent pour une même catégorie (ex : deux particuliers et une commune), le code ne reprendra qu’une fois chaque catégorie (ex : « P5a X1a »).

Pour les champs décodés, il s’agit des deux noms, en ajoutant «  ET  » entre les propriétaires (ex : COMMUNE ET ETABLISSEMENT DE SANTE). Si le bien a plus de deux droits de types différents, les champs texte valent « DROITS DE PROPRIETE COMPLEXES ».

⚠️ Remarques et précautions d'usage

Champ décodé

Le suffixe « txt » indique la présence d’un champ décodé, c’est-à-dire le nom en toutes lettres. Les descriptions des champs « txt » ne sont présentées que pour faciliter la compréhension de la variable, et sont susceptibles de changer.

Ainsi, pour des questions de stabilité et de performances, il est toujours conseillé de faire les requêtes sur le code, et non sur le nom décodé.

Règles de nommage du champ décodé

Le champ décodé respecte plusieurs règles de nommage :

• le nom est toujours en majuscule, sans accents ;
• il ne possède pas d’apostrophes (ex : « CHAMBRE D AGRICULTURE ») ;
• si le sigle représentant le propriétaire est connu, il sera présenté en début de chaîne, suivi par un tiret, puis par le nom en toutes lettres (ex : « VNF – VOIES NAVIGABLES DE FRANCE »)
• le nom est écrit au singulier (« MAISON DE RETRAITE »).

Rapport entre ancienne et nouvelle classification

Dans les millésimes précédents (2017 et antérieur), deux classifications étaient présentes :

• dans les tables locaux, parcelles et propriétaires, les champs typprop et codgrm classaient les propriétaires en 9 catégories.
• Dans la table propriétaire, le champ codnom reprenait une classification en 122 catégories.

Cette précédente classification n’était cependant plus adaptée aux usages (cf infra). De même, il était nécessaire de toiletter cette classification, que ce soit en modifiant les organismes ayant évolué (ONEMA…), en retirant certaines catégories peu usitées (agences d’urbanisme), en ajoutant certaines catégories (assurance et mutuelle, marchand de bien privé…), ou en en fiabilisant d’autres (organisme de logement social).

Philosophie du nouveau classement

Le nouveau classement a été réalisé pour répondre à plusieurs critères :

• les propriétaires les plus importants, c’est-à-dire possédant le plus de foncier, ou ayant le plus grand impact sur les marchés fonciers ont été sélectionnés ;
• la classification est compatible avec celle utilisée pour la base de données DV3F.

Le niveau 2 de la classification correspond à une catégorisation des propriétaires. Pour sa part, le niveau 3 correspond aussi à une harmonisation des propriétaires.

Pour certaines catégories, plusieurs définitions peuvent exister. Dans l’ensemble, le classement se base au maximum sur des définitions officielles et/ou juridiques. A titre d’exemple, les organismes de logement social sont uniquement ceux répertoriés comme tels par la DGALN. Ainsi, certaines associations d’insertion sociale (notamment les ADAPEI), qui pourtant possèdent de nombreux logements sociaux, ont été exclues de cette catégorie.

De même, les catégories peuvent être définies en fonction de la raison sociale déclarée. A titre d’exemple, « Mc Donald France » est classé en tant qu’investisseur privé (F7b). En effet, la branche qui possède et gère le patrimoine constitue une filiale séparée de celle assurant la restauration.

Définition de certains propriétaires particuliers

La présente section a pour objectif de présenter les critères de définition et les limites associées à certaines catégories de propriétaires.

P4 – Structures intercommunales

Les structures intercommunales se distinguent selon deux critères, à savoir leur forme juridique d’une part et leur objet d’autre part.

La classification actuelle donne la priorité à la forme juridique sur l’objet. Ainsi, un syndicat mixte de gestion hydraulique sera classé en « syndicat mixte » et non en « syndicat de gestion hydraulique ». La seule exception à ce principe est constituée des parcs naturels régionaux qui, quoique étant des syndicats mixtes, sont classés dans une catégorie à part.

Ainsi, pour obtenir tous les EPCI, il est nécessaire de prendre les catégories P4, A3b (parcs naturels régionaux), A3e (syndicat de gestion hydraulique), R4a (syndicat de canal), R5b (gestionnaire de réseau électrique ou gaz autre), R6a (gestionnaire de réseau d’eau ou d’assainissement), E3a (établissement d’enseignement du primaire et du secondaire) ou L1c (syndicat d’initiative).

Pour sa part, la catégorie P4a (intercommunalité) reprend les EPCI à fiscalité propre. De même, la catégorie P4d reprend les syndicats n’étant pas dans une autre catégorie, c’est-à-dire ni SIVOM, ni syndicat mixte, ni syndicat à thématique remarquable (cf supra).

F1 – Organisme de logement social

Cette liste a été constituée en se basant à la fois sur une liste fournie par la DGALN, et sur une liste constituée des plus grands propriétaires de logements sociaux.

Dans cette catégorie sont ainsi classées des ESH, des SEM agréées, des COOP, des OPH, et certaines fondations. Il a été décidé d’exclure de cette catégorie les associations possédant un grand nombre de logements HLM, mais réservés à une vocation particulière (logements de personnes handicapés, réinsertion…). A titre d’illustration, la fondation Abbé Pierre est classée dans la catégorie S2e (structure sociale autre).

F4 – SEM ou SPLA

Cette catégorie est constituée des SEM (hors SEM agréées pour le logement social) et des SPLA. Cependant, au cours du traitement, la différence entre ces structures n’a pas toujours été possible.

Dans ce cadre, la catégorie F4c a été créé : il s’agit des structures qui sont, de manière certaine, une SEM ou une SPLA, mais dont la différenciation n’a pas été possible. À terme, il est possible que la catégorie F4c soit supprimée, et son contenu ventilé entre F4a (SEM) et F4b (SPLA).

F7b – Investisseur privé

Cette catégorie est constituée de propriétaires dont l’activité principale est la vente ou la location de biens. On retrouve dans cette catégorie de très nombreux acteurs, qu’ils gèrent le foncier dans le cadre de leur activité (par exemple les foncières des grands groupes d’hypermarchés) ou qu’ils louent des logements pour en tirer des revenus.

Cette catégorie ne reprend cependant pas le champ des sociétés civiles, dont l’objectif est souvent aussi l’investissement.

G1 – Société civile à vocation immobilière

Les sociétés civiles classées sont divisées entre celles à vocation de construction, d’investissement et les SCI. Cependant, les GAEC, EARL et SCEA sont aussi des sociétés civiles, mais dont la vocation est de réaliser une exploitation agricole. Ces dernières sont ainsi classées dans la catégorie A1a (exploitant agricole) ou A1h (structure viticole). Il en est de même pour les groupements forestiers, classés dans la catégorie A2a.

Pour leur part, les sociétés civiles de construction vente sont classées dans la catégorie F6c, les sociétés civiles de placement immobilier dans la catégorie F7f.

G2 – propriété divisée en lot

On retrouve dans cette catégorie les copropriétés :

• la catégorie G2a reprend les copropriétés en lot, c’est-à-dire les copropriétés « classiques » ;
• la catégorie G2b reprend les biens non délimités ;
• la catégorie G2c reprend les biens définis comme copropriété, mais n’appartenant pas aux deux précédentes catégories. Depuis 2022, cette catégorie reprend notamment les ASL (Associations Syndicales Libres).

Ces trois catégories sont reprises à partir d’une définition fiscale : ainsi, ne sont regroupées dans ces catégories que les biens ayant fait l’objet d’une propriété divisée en lot enregistrée dans MAJIC.

A l’inverse, il existe des copropriétés « de fait » : il peut s’agir d’indivision, de copropriétés n’ayant jamais fait l’objet d’une déclaration fiscale, d’une servitude de passage… En d’autres termes, il s’agit de biens gérés dans les faits comme une copropriété, mais sans en avoir le statut juridique. Cette catégorie a été définie à l’aide de mots clés (« copropriétaire », « habitants du... »…). Ces propriétaires ont été classés dans la catégorie « G2d ».

S1 - Etablissement de santé

Les établissements de santé ont été classés en grande partie suite à un travail à la main et en utilisant les codes NAF des propriétaires. Cependant, de nombreux établissements peuvent faire à la fois maison de retraite et hôpital : il peut s’agir d’EHPAD médicalisés, ou de cliniques privées possédant aussi une activité de maison de retraite.

Le classement S1e (établissement de santé autre) concerne les services de santé ne rentrant pas dans une des catégories précédentes. Elle concerne notamment les caisses de retraite.

Z1, Z2 et Z3 – Etablissement industriel et commercial

Ces catégories concernent les industries et commerces. Il faut cependant rappeler que de nombreux commerces ne sont pas propriétaires de leurs biens. A titre d’exemple, les supermarchés Auchan, et les espaces associés (parkings, galeries commerciales...) sont possédés par Ceetrus, la filiale immobilière du groupe Auchan. Ainsi, Ceetrus étant lui-même classé dans la catégorie F7b (investisseur privé), il ne sera pas possible de repérer les hypermarchés par cette méthode.

A1g et Z4 – Chambres consulaires

Les trois chambres consulaires ont été classées selon leur destination principale, c’est-à-dire comme structure agricole pour la chambre d’agriculture, et dans la catégorie des établissements industriels et commerciaux pour les chambres de commerce et d’industrie et les chambres des métiers.

X1a - Personne physique

Cette catégorie représente la grande majorité des propriétaires. Ceux-ci sont classés selon la variable gtoper, qui fait la différence entre propriétaires physiques et moraux. Il est rappelé que, dans les Fichiers fonciers anonymisés, les informations relatives à l’identification de ces propriétaires (nom, adresse, date et lieu de naissance) sont remplacées par des « X »

M - Personne morale autre

Cette catégorie est une catégorie par défaut : tous les éléments qui n’ont pas été classés précédemment se retrouvent dans cette catégorie.

La catégorie M2a reprend ainsi, parmi les éléments restants, ceux dont nous pouvons connaître le caractère public. Cependant, cette catégorie n’est pas exhaustive : il est fortement possible que certains organismes publics ou semi-publics soient classés dans la catégorie M1a.

Quant à elle, la catégorie M0a reprend les personnes morales non classées : il s’agit donc d’une catégorie « erreur », peu fournie.

📊 Données de cadrage

💡Exemples d'utilisation

Comment repérer les biens d’un type de propriétaire ?

Pour repérer les biens d’un type de propriétaire, comme par exemple un parc naturel régional (A3b), deux options sont possibles.

En premier lieu, on peut repérer tous les biens (locaux ou parcelles) appartenant exclusivement au PNR. Pour cela, il suffit de faire la requete suivante :

SELECT * 
FROM ff_2018.fftp_2018_pnb10_parcelle
WHERE catpro3 = 'A3b'

En second lieu, on peut repérer tous les biens (locaux ou parcelles) appartenant en tout ou partie au PNR :

SELECT * 
FROM ff_2018.fftp_2018_pnb10_parcelle
WHERE catpro3 LIKE '%A3b%'

Dans la deuxième option, on récupérera par exemple les biens appartenant à la fois au PNR et au département.

Comment repérer les propriétaires publics ?

Un usage principal des Fichiers fonciers concerne le repérage des propriétés publiques. Cependant, après plusieurs études, cette distinction nous apparaît difficile à trancher dans certains cas.

En effet, il s’avère que la limite public / privé est souvent floue. Ainsi, une commune est clairement un organisme public, et une industrie clairement un organisme privé. Cependant, derrière ces deux extrêmes se situent souvent nombre de situations ambiguës.

Ainsi, selon les cas, on peut être amené à intégrer (ou non) dans la sphère publique :

• les établissements publics, que ce soient de l’État ou des collectivités (CCAS),
• les universités,
• les bailleurs HLM,
• les ports autonomes,
• les hôpitaux publics,
• les sociétés d’économie mixte,
• les institutions financières publiques (Caisse des dépôts),
• des entreprises privées à capitaux publics (SNCF),
• des entreprises privées à capitaux majoritairement publics (EDF),
• des entreprises privées dont l’État français est le premier actionnaire (Renault),
• des sociétés privées avec actionnaires publics (Compagnie nationale du Rhône).

Dans ce cadre, il n’existe pas une réponse unique permettant de classer si le propriétaire est public ou non et donc pas de champ permettant un repérage immédiat.

⚠️ Cette fiche s'appuie sur des définitions présentées dans la première partie du guide. La lecture de cette première partie constitue un préalable indispensable.

ℹ️ Les éléments présentés dans cette fiche se basent sur les connaissances actuelles issues de l'expertise du Cerema et de la communauté d'utilisateurs des données. Si les informations présentées vous semblent contradictoires avec les éléments en votre possession, merci de nous contacter afin d’éclaircir cette différence ou d’améliorer ces fiches.

Définition

Les modes de définition d'un logement social

Un logement social peut être défini selon deux définitions :

• Selon son propriétaire. On considère que tous les logements possédés par un bailleur social sont des logements sociaux. Leur repérage se fait via la variable catpro3
• Selon les aides fiscales. Un logement sera considéré comme social à partir du moment où il bénéficie d’aides fiscales le classant dans cette catégorie. Ce repérage se fait via la variable loghlls.

La variable loghlls reprend les locaux bénéficiant d’une exonération de la taxe foncière relative aux logements sociaux.

Ainsi, loghlls reprend les logements sociaux bénéficiant d'une exonération au titre du logement social, dont la construction date de moins de 25 ans.

Le mode de définition particulier de la variable loghlls permet de récupérer les logements locatifs sociaux bénéficiant d’une exonération. Cela conduit aux modalités suivantes :

• OUI : le logement social bénéficie d’une exonération dans le millésime courant des Fichiers fonciers.
• OUI PROBABLE : le logement social ne bénéficie pas d’une exonération dans le millésime courant. Cependant, il a aujourd’hui plus de 25 ans, et bénéficiait d’une exonération dans le millésime 2009.
• NON : le logement a moins de 25 ans et n’a pas d’exonération.
• NC : le logement a plus de 25 ans et ne présente aucune exonération. Il n’est donc pas possible de savoir si ce logement est ou non social.

Mode de constitution de la variable

Loghlls est une définition basée sur les exonérations fiscales

Les logements sociaux peuvent bénéficier d’exonérations de taxe foncière s’ils remplissent certaines conditions. Il s’agit en réalité d’une multitude de dispositifs, présentant de nombreuses subtilités sur les manières de les prendre en compte. Pour connaître avec précision ces dispositifs, le Cerema a réalisé en 2018 une étude sur les dispositifs d’exonération et de taxation¹, dont les grandes lignes sont présentées ci-dessous.

Conditions générales pour bénéficier d'une exonération

Rappel : conditions générales pour bénéficier d’une exonération fiscale

Les locaux bénéficiant de l’exonération doivent respecter les deux conditions suivantes :

1. Appartenir à un organisme visé à l’article L411-2 du code de la construction et de l’habitation.
2. Être un logement, locatif, affecté à l’habitation principale, et financée à l’aide de prêts aidés de l’État à hauteur d’au moins 50 %.

La première condition recoupe ce que l’on appelle communément les bailleurs sociaux, c’est-à-dire :

-les offices publics de l'habitat ; -les sociétés anonymes d'habitations à loyer modéré ; -les sociétés anonymes coopératives de production et les sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif d'habitations à loyer modéré ; -les fondations d'habitations à loyer modéré ; -les sociétés de coordination mentionnées à l'article L. 423-1-2 ; -les sociétés de vente d'habitations à loyer modéré mentionnées à l'article L. 422-4.

Pour la deuxième condition, les prêts aidés de l’État sont les PLS, PLA-I et PLUS, ainsi que les anciens dispositifs que ces prêts ont remplacés.

Exonérations prises en compte

Les locaux pris en compte sont ceux dont les variables d’exonérations (champ gnextl de la table pev_exoneration) sont exprimées dans le tableau suivant :

Liste des codes d’exonérations pris en compte pour définir la variable loghlls

Variables associées

Variables affiliées

Précautions d'utilisation

Il faut toutefois noter que ces exonérations ne sont pas permanentes. Encore une fois, il existe de très nombreuses exceptions, mais dans l’ensemble, les exonérations pour les logements sociaux sont définies pour une durée de 25 ans.

Cette durée est cependant une durée moyenne, et il peut y avoir de très nombreuses disparités entre les locaux. Les logements intermédiaires, notamment ceux financés par le 1 % logement, ne sont pas répertoriés par cette méthode.

De même, les baux solidaires (intermédiation location via une association agréée) ne sont pas considérés comme des logements sociaux

Limites

La variable loghlls se base sur les éléments d'éxonération de taxation. Cela peut entrainer les biais suivants :

• Certains logements ne sont pas déclarés tout de suite en tant que logement social. Il peut donc y avoir un décalage temporel de quelques années au cours desquelles le logement n'est pas considéré comme bénéficiant d'une exonération.
• Certains logements peuvent être exonérés à plusieurs titres (ex : logement neuf et logement social). Dans ce cas, seule l'une des exonérations est inscrite : il est donc possible que certains logements soient oubliés par cette méthode.
• La durée d'exonération est parfois variable. Ainsi, la durée d'exonération de plein droit est de 25 ans si le local a été achevé entre le 1er janvier 2004 et le 31 décembre 2022 (article 1384 C du code général des impôts)
• On constate que certains logements, qui ne sont pas possédés par les bailleurs sociaux, ont ce type d'exonération.
• Il est possible pour une commune, dans des conditions particulières, de supprimer ce droit à exonération. Ainsi, il est possible que des logements sociaux ne soient pas exonérés, et soient donc considérés comme des logements privés.

Conseils pour repérer l'ensemble des logements sociaux dans les fichiers fonciers

La variable loghlls ne permet pas de récupérer les logements sociaux de plus de 25 ans. Pour permettre une évaluation globale du parc, il est nécessaire de prendre en compte à la fois l’exonération portant sur le logement et le type de propriétaire. Dans ce cadre, il est possible d’utiliser la méthodologie suivante :

• si loghlls est égal à NON, le logement ne sera pas un logement social.
• Si le propriétaire n’est pas un bailleur social, le logement ne sera pas un logement social.
• Si le propriétaire est un organisme de logement social, et que loghlls est égal à OUI, OUI PROBABLE ou NC, le logement est classé en tant que logement social. Déterminée après plusieurs tests, cette méthodologie est celle permettant la meilleure convergence possible entre les données Fichiers fonciers et RPLS (Répertoire des logements locatifs des bailleurs sociaux)².

Il est à noter que pour d'autres études³, notamment sur l'impact de la consommation d'espaces sur du logement social, le Cerema et l'URH ont préféré utiliser la variable catpro3 seule, les résultats étant concordants avec les autres sources disponibles (dont RPLS).

Comment repérer les logements sociaux ?

Exemple de requête permettant d’évaluer les logements sociaux

La requête suivante permet de récupérer les logements sociaux sur un territoire :

SELECT *
FROM pb0010_local
WHERE 
    catpro3 = 'F1a' AND 
    loghlls IN ('OUI', 'OUI PROBABLE', 'NC') AND
    nlogh = 't'

Une alternative satisfaisante est d'utiliser la requête suivante :

SELECT *
FROM pb0010_local
WHERE 
    catpro3 LIKE '%F1a%' AND 
    nlogh='t'

Lien avec la variable hlmsem

La variable hlmsem (table des locaux) était utilisée pour repérer les locaux possédés par un organisme HLM ou une Société d’économie mixte. Cette variable constituait une première base pour repérer le patrimoine des bailleurs. Cependant, elle souffre de soucis de mise à jour dans certains départements. En particulier, les récentes fusions de bailleurs ne sont pas forcément prises en compte.

Pour repérer le patrimoine des bailleurs, il est donc conseillé d’utiliser plutôt la modalité F1a de la variable catpro3, créée par le Cerema, qui a bénéficié d’un important travail de contrôle, et est mise à jour annuellement.

Exemples d'utilisation

Usages et articulations avec les autres bases de données

Cette variable permet d’avoir une indication du nombre de logements sociaux sur un zonage à façon. Les logements sociaux peuvent, de plus, être caractérisés avec les variables contenues dans les Fichiers fonciers. Il faut toutefois rappeler que la base de données « RPLS », en open-data, est la source de référence en termes de logements sociaux possédés par des bailleurs. Il est cependant possible d’utiliser les Fichiers fonciers pour les usages suivants :

• caractériser le parc (années de création du parc, surface concernée ou selon les bailleurs) ;
• étudier le parc sur des zonages à façon (QPV, périmètre d’intervention, quartier, zonages concernés par les risques…) ;
• rechercher des logements sociaux non possédés par un bailleur (possédés par un particulier, un organisme public, une fondation non agréée, destinés à des publics spécifiques…). En effet, RPLS se concentre uniquement sur le parc possédé par les bailleurs. Il est donc nécessaire de faire, au cas par cas, un arbitrage entre l’exhaustivité (RPLS) et la qualité et le nombre de données attributaires présentes (Fichiers fonciers). Cependant, les Fichiers fonciers permettent de repérer une grande partie du parc social. L’application de cette méthode permet de retrouver les données statistiques de RPLS avec un faible taux d’erreur.
• suivre le parc des bailleurs, et notamment les ventes de logements sociaux. Il est à noter que cette méthode nécessite un traitement complexe consistant à suivre et comparer les locaux entre les millésimes.

Il faut cependant rappeler que l’évaluation des logements locatifs sociaux, via la variable loghlls, par les Fichiers fonciers est incomplète puisque les logements les plus anciens ne sont pas répertoriés. La variable catpro3 permet cependant de s'affranchir de la question de l'age des locaux.

Exemple d’utilisation : détermination de la part de logements privés (c’est-à-dire les logements n’étant pas des logements sociaux) dans les QPV. Source : CGET, Cerema, Parc privé et parc social dans les QPV, 2018

Données de cadrage

Répartition des LLS par région