Description

Typologie de biens proposée par le Groupe national DVF (GnDVF). Elle permet de classer chacune des mutations selon un ensemble défini de catégories de bien.

Cette typologie est différente de celle de la première version de DV3F.

Contrairement à la première typologie, elle s'appuie sur les données issues de DV3F (et non plus uniquement de DVF).

Les deux schémas suivants détaillent l'organisation en plusieurs niveaux de cette typologie :

Fiabilité - Limite

cf Caractériser une mutation à l'aide de la typologie de bien, Cette variable est systématiquement remplie.

Cette typologie peut être considérée comme fiable pour les biens immobiliers bâtis et en particulier les logements.

La typologie est à utiliser avec précaution pour tout ce qui concerne le foncier non bâti. Les catégories de biens proposés pour les mutations sans locaux sont à considérer comme une information à analyser plus finement, en particulier pour les terrains de « type TAB » qui ne correspondent qu’à une définition fiscale du terrain à bâtir.

Des typologies plus fines peuvent être rapidement construites en se basant sur celle-ci. Par exemple, pour les logements, il peut être intégré les périodes de construction, la présence de jardin, etc.

Construction

Cette variable est construite à partir de plusieurs champs de la table mutation.

Requête SQL

WITH 
    table_local AS (SELECT * FROM dvf.local),
    -- tables necessaires pour la typologie de biens
    mutation_avec_maison_ancienne AS (
    SELECT DISTINCT idmutation 
    FROM table_local
    WHERE codtyploc = 1 AND anciennete = 'ancien'
    ),
    mutation_avec_maison_recente AS (
    SELECT DISTINCT idmutation 
    FROm table_local
    WHERE codtyploc = 1 AND anciennete = 'recent'
    ),
    mutation_avec_maison_neuve AS (
    SELECT DISTINCT idmutation 
    FROm table_local
    WHERE codtyploc = 1 AND anciennete = 'neuf'  
    ),
    mutation_avec_appart_ancien AS (
    SELECT DISTINCT idmutation 
    FROm table_local
    WHERE codtyploc = 2 AND anciennete = 'ancien'
    ),
    mutation_avec_appart_recent AS (
    SELECT DISTINCT idmutation 
    FROm table_local
    WHERE codtyploc = 2 AND anciennete = 'recent'
    ),
    mutation_avec_appart_neuf AS (
    SELECT DISTINCT idmutation 
    FROm table_local
    WHERE codtyploc = 2 AND anciennete = 'neuf'  
    ),
    mutation_avec_2apparts_neufs AS (
    SELECT idmutation 
    FROm table_local
    GROUP BY idmutation
    HAVING SUM(CASE WHEN codtyploc = 2 AND (anciennete = 'neuf') THEN 1 ELSE 0 END) = 2
    ),
    mutation_avec_2apparts_recents AS (
    SELECT idmutation 
    FROm table_local
    GROUP BY idmutation
    HAVING SUM(CASE WHEN codtyploc = 2 AND (anciennete = 'recent') THEN 1 ELSE 0 END) = 2
    ),
    mutation_avec_2apparts_anciens AS (
    SELECT idmutation 
    FROm table_local
    GROUP BY idmutation
    HAVING SUM(CASE WHEN codtyploc = 2 AND (anciennete = 'ancien') THEN 1 ELSE 0 END) = 2
    ),
    mutation_dont_tous_les_apparts_meme_batiment AS ( -- mutation à partir de 3 appartements
        SELECT idmutation
        FROM (
            SELECT idmutation, array_agg(DISTINCT ffidbat) as l_ffidbat 
            FROm table_local
            WHERE codtyploc = 2
            GROUP BY idmutation
            HAVING count(*) > 2
            )t
        WHERE array_length(l_ffidbat, 1) = 1 AND l_ffidbat[1] IS NOT NULL
        ),
        mutation_avec_activite_secondaire AS (
        SELECT idmutation
        FROm table_local
        GROUP BY idmutation
        HAVING SUM(CASE WHEN codtyploc = 4 AND ffcnatloc IN ('U', 'US', 'UE', 'UG', 'UN') THEN 1 ELSE 0 END) > 0 
            AND SUM(CASE WHEN codtyploc = 4 AND (ffcnatloc IS NULL OR ffcnatloc IN ('CA', 'CB', 'CM', 'CH', 'ME', 'CB', 'AT', 'AU', 'DC', 'SM', 'PP')) THEN 1 ELSE 0 END) = 0
        ),
        mutation_avec_activite_tertiaire AS (
        SELECT idmutation
        FROm table_local
        GROUP BY idmutation
        HAVING SUM(CASE WHEN codtyploc = 4 AND ffcnatloc IN ('CA', 'CB', 'CM', 'CH', 'ME', 'CB', 'AT', 'AU', 'DC', 'SM', 'PP') THEN 1 ELSE 0 END) > 0 
            AND SUM(CASE WHEN codtyploc = 4 AND (ffcnatloc IS NULL OR ffcnatloc IN ('U', 'US', 'UE', 'UG', 'UN')) THEN 1 ELSE 0 END) = 0
        )
SELECT t1.*, 
    CASE 
    -- BATI (1)
    WHEN nblocmut > 0 or vefa IS TRUE OR nbvolmut > 0 THEN  
        CASE 
        -- BATI - INDETERMINE (10) : ventes avec volume ou vefa sans information sur le local
            WHEN (nblocmut = 0 AND vefa IS TRUE) OR nbvolmut > 0 THEN 
                CASE 
                -- BATI - INDETERMINE : vente avec volume(s) (102)
                    WHEN nbvolmut > 0 THEN '102'
                -- BATI - INDETERMINE : Vefa sans descriptif (101) 
                    WHEN (nblocmut = 0 AND vefa IS TRUE) THEN '101'
                -- Ne doit pas exister
                    ELSE '100'
                END
        -- MAISON (11)
            WHEN nblocmai > 0 and nblocapt = 0 AND nblocact = 0 THEN
                CASE
                -- MAISON - INDETERMINEE : la surface batie est inférieure à 9 m2 (110)
                    WHEN nblocmai = 1 AND sbati < 9 THEN '110'
                -- MAISON INDIVIDUELLE (vendue seule) (111)
                    WHEN nblocmai = 1 THEN
                        CASE
                        -- MAISON à usage exclusivement professionnel (1114)
                            WHEN ffnbloch = 0 THEN '1114'
                    ---- Pour les catégories ci apres, il peut y avoir un peu d'usage professionnel (ffspro > 0)
                        -- MAISON INDIVIDUELLE VEFA OU NEUF (1111)
                            WHEN vefa IS TRUE OR t3.idmutation IS NOT NULL THEN '1111'
                        -- MAISON INDIVIDUELLE RECENTE (1112)
                            WHEN t2bis.idmutation IS NOT NULL THEN '1112'
                        -- MAISON INDIVIDUELLE ANCIENNE (1113)
                            WHEN t2.idmutation IS NOT NULL THEN '1113'
                        -- MAISON INDIVIDUELLE INDETERMINEE (1110) (les informations des Fichiers fonciers ne sont pas disponibles ou non renseignés pour la date de construction)   
                            ELSE '1110'
                        END
                -- MAISONS INDIVIDUELLES (112) 
                    WHEN nblocmai > 1 THEN '112'
                    ELSE 'PROBLEME'
                END

        -- APPARTEMENT (12)
            WHEN nblocapt > 0 and nblocmai = 0 AND nblocact = 0 THEN
                CASE
                -- 1 APPARTEMENT (121)
                    WHEN nblocapt = 1 AND sbati >= 9 THEN

                        CASE
                        -- 1 APPARTEMENT à usage exclusivement professionnel (1214)
                            WHEN ffnbloch = 0 THEN '1214'
                    ---- Pour les catégories ci apres, il peut y avoir un peu d'usage professionnel (ffspro > 0)
                        -- 1 APPARTEMENT VEFA OU NEUF (1211)
                            WHEN vefa IS TRUE OR t5.idmutation IS NOT NULL THEN
                                CASE
                                -- 1 APPARTEMENT VEFA OU NEUF T1 (12111)
                                    WHEN nbapt1pp = 1 THEN '12111'
                                -- 1 APPARTEMENT VEFA OU NEUF T2 (12112)
                                    WHEN nbapt2pp = 1 THEN '12112'
                                -- 1 APPARTEMENT VEFA OU NEUF T3 (12113)
                                    WHEN nbapt3pp = 1 THEN '12113'
                                -- 1 APPARTEMENT VEFA OU NEUF T4 (12114)
                                    WHEN nbapt4pp = 1 THEN '12114'
                                -- 1 APPARTEMENT VEFA OU NEUF T5 ou + (12115)
                                    WHEN nbapt5pp = 1 THEN '12115'
                                -- 1 APPARTEMENT VEFA OU NEUF nombre de pièce indéterminé (12110)
                                    ELSE '12110'
                                END
                        -- 1 APPARTEMENT RECENT (1212)
                            WHEN t4bis.idmutation IS NOT NULL THEN
                                CASE
                                -- 1 APPARTEMENT RECENT T1 (12121)
                                    WHEN nbapt1pp = 1 THEN '12121'
                                -- 1 APPARTEMENT RECENT T2 (12122)
                                    WHEN nbapt2pp = 1 THEN '12122'
                                -- 1 APPARTEMENT RECENT T3 (12123)
                                    WHEN nbapt3pp = 1 THEN '12123'
                                -- 1 APPARTEMENT RECENT T4 (12124)
                                    WHEN nbapt4pp = 1 THEN '12124'
                                -- 1 APPARTEMENT RECENT T5 ou + (12125)
                                    WHEN nbapt5pp = 1 THEN '12125'
                                -- 1 APPARTEMENT RECENT nombre de pièce indéterminé (12120)
                                    ELSE '12120'
                                END
                        -- 1 APPARTEMENT ANCIEN  (1213)
                            WHEN t4.idmutation IS NOT NULL THEN
                                CASE
                                -- 1 APPARTEMENT ANCIEN T1 (12131)
                                    WHEN nbapt1pp = 1 THEN '12131'
                                -- 1 APPARTEMENT ANCIEN T2 (12132)
                                    WHEN nbapt2pp = 1 THEN '12132'
                                -- 1 APPARTEMENT ANCIEN T3 (12133)
                                    WHEN nbapt3pp = 1 THEN '12133'
                                -- 1 APPARTEMENT ANCIEN T4 (12134)
                                    WHEN nbapt4pp = 1 THEN '12134'
                                -- 1 APPARTEMENT ANCIEN T5 ou + (12135)
                                    WHEN nbapt5pp = 1 THEN '12135'
                                -- 1 APPARTEMENT ANCIEN nombre de pièce indéterminé (12130)
                                    ELSE '12130'
                                END

                        -- 1 APPARTEMENT INDETERMINE (1210) (les informations des Fichiers fonciers ne sont pas disponibles ou non renseignées pour la date de construction)   
                            ELSE '1210'
                        END
                -- 2 APPARTEMENTS (122)
                    WHEN nblocapt = 2 THEN

                        CASE
                        -- 2 APPARTEMENTS à usage exclusivement professionnel (1224)
                            WHEN ffnbloch = 0 THEN '1224'
                        -- 2 APPARTEMENTS à usage mixte (1229) : un seul des appartements vendu a un usage exclusivement professionnel
                            WHEN ffnbloch = 1 THEN '1229'
                    ---- Pour les catégories ci apres, il peut y avoir un peu d'usage professionnel (ffspro > 0)
                        -- 2 APPARTEMENTS en VEFA OU NEUFS (1221)
                            WHEN vefa IS TRUE OR t7.idmutation IS NOT NULL THEN '1221'
                        -- 2 APPARTEMENTS RECENTS (1222)
                            WHEN vefa IS TRUE OR t6bis.idmutation IS NOT NULL THEN '1222'
                        -- 2 APPARTEMENTS ANCIENS  (1223)
                            WHEN t6.idmutation IS NOT NULL THEN '1223'
                        -- 2 APPARTEMENTS INDETERMINES (1220) (les appartements sont habités avec des anciennetés différentes / 
                                        -- les informations des Fichiers fonciers ne sont pas totalement disponibles ou partiellement renseignées pour la date de construction)   
                            ELSE '1220'
                        END
                -- APPARTEMENTS dans le même bâtiment (123)
                    WHEN nblocapt > 2 AND t8.idmutation IS NOT NULL THEN '123'
                -- APPARTEMENTS INDETERMINES (1 appartement de - de 9 m2 / plusieurs apparts dans plusieurs bâtiments / non rapatriement des Fichiers fonciers) (120)
                    ELSE '120'
                END
        -- DEPENDANCE (13)
            WHEN nblocdep > 0 AND nblocapt = 0 and nblocmai = 0 AND nblocact = 0 THEN
                CASE 
                -- UNE DEPENDANCE (131)
                    WHEN nblocdep = 1 THEN 
                        CASE 
                        -- 1 DEPENDANCE GARAGE (1311)
                            WHEN ffnbpgarag > 0 THEN '1311'
                        -- 1 DEPENDANCE AUTRE (1312) 
                            ELSE '1312'
                        END
                -- DEPENDANCES (132)
                    WHEN nblocdep > 1 THEN '132'
                    ELSE 'PROBLEME'
                END
        -- ACTIVITE (14)
            WHEN nblocact > 0 AND nblocapt = 0 and nblocmai = 0  THEN
                CASE
                -- ACTIVITE PRIMAIRE (141)
                    -- IMPOSSIBLE A DETERMINER A CE STADE
                -- ACTIVITE SECONDAIRE (142)
                    WHEN t9.idmutation IS NOT NULL THEN '142'
                -- ACTIVITE TERTIAIRE (143)
                    WHEN t10.idmutation IS NOT NULL THEN '143'
                -- ACTIVITE MIXTE (149)
                    WHEN nblocact = ffnblocact THEN '149'
                -- ACTIVITE INDETERMINE (140) (non rapatrié des Fichiers fonciers) 
                    ELSE '140'
                END
        -- MIXTE BATI (15)
            -- MIXTE - LOGEMENTS (151)
            WHEN nblocact = 0 AND nblocmai > 0 AND nblocapt > 0 THEN '151'
            -- MIXTE - LOGEMENT/ACTIVITE (152)
            WHEN nblocact >0 AND (nblocmai > 0 OR nblocapt > 0) THEN '152'
            ELSE 'PROBLEME'
        END 
    -- NON BATI (2)
    ELSE 
        CASE
        -- TERRAINS DE TYPE TAB (21)
            WHEN l_dcnt[10] > 0 
                OR libnatmut = 'Vente terrain à bâtir' 
                OR 
                l_artcgi && ARRAY['257-7-1*3','278 sexies I.1','691bis', '1594OGA']::VARCHAR[] 
                        -- depuis V4, on supprime '1594D*2
                THEN '21'
        -- TERRAINS ARTIFICIALISES (22)
            WHEN l_dcnt[7] + l_dcnt[9] + l_dcnt[11] + l_dcnt[12] + l_dcnt[13] = sterr THEN
                CASE
                -- TERRAINS AGREEMENTS (221)
                    WHEN  l_dcnt[9] + l_dcnt[11] = sterr THEN '221'
                -- TERRAINS D'EXTRACTION (222)
                    WHEN  l_dcnt[7] = sterr THEN '222'
                -- TERRAINS DE TYPE RESEAU (223)
                    WHEN  l_dcnt[12] = sterr THEN '223'
                -- TERRAINS ARTIFICIALISES MIXTES (229)
                    ELSE '229'
                END 
        -- TERRAINS NATURELS (23)
            WHEN l_dcnt[1] + l_dcnt[2] + l_dcnt[3] + l_dcnt[4] + l_dcnt[5] + l_dcnt[6] + l_dcnt[8] = sterr THEN
            -- TERRAINS AGRICOLES (231)
                CASE
                -- TERRAINS VITICOLES (2311)
                    WHEN  l_dcnt[4] >= sterr * 0.25 THEN '2311'
                -- TERRAINS VERGERS (2312)
                    WHEN  l_dcnt[3] >= sterr * 0.35 THEN '2312'
                -- TERRAINS DE TYPE TERRES ET PRES (2313)
                    WHEN  l_dcnt[1] + l_dcnt[2] >= sterr * 0.40 THEN '2313'
                -- TERRAINS AGRICOLES MIXTES (2319)
                    WHEN l_dcnt[1] + l_dcnt[2] +  l_dcnt[3] + l_dcnt[4] >= sterr * 0.40 THEN '2319'
            -- TERRAINS FORESTIERS (232)
                    WHEN  l_dcnt[5] > sterr * 0.60 THEN '232'
            -- TERRAINS LANDES ET EAUX (233)
                    WHEN  l_dcnt[6] + l_dcnt[8] > sterr * 0.60 THEN '233'
            -- TERRAINS NATURELS MIXTES (239)
                    ELSE '239'
                END
        -- TERRAINS NON BATIS INDETERMINES (20)
            ELSE '20' 
        END
    END as typologie_de_bien
FROM dvf.mutation t1
LEFT JOIN mutation_avec_maison_ancienne t2
ON t1.idmutation = t2.idmutation
LEFT JOIN mutation_avec_maison_recente t2bis
ON t1.idmutation = t2bis.idmutation
LEFT JOIN mutation_avec_maison_neuve t3
ON t1.idmutation = t3.idmutation
LEFT JOIN mutation_avec_appart_ancien t4
ON t1.idmutation = t4.idmutation
LEFT JOIN mutation_avec_appart_recent t4bis
ON t1.idmutation = t4bis.idmutation
LEFT JOIN mutation_avec_appart_neuf t5
ON t1.idmutation = t5.idmutation
LEFT JOIN mutation_avec_2apparts_anciens t6
ON t1.idmutation = t6.idmutation
LEFT JOIN mutation_avec_2apparts_recents t6bis
ON t1.idmutation = t6bis.idmutation
LEFT JOIN mutation_avec_2apparts_neufs t7
ON t1.idmutation = t7.idmutation
LEFT JOIN mutation_dont_tous_les_apparts_meme_batiment t8
ON t1.idmutation = t8.idmutation
LEFT JOIN mutation_avec_activite_secondaire t9
ON t1.idmutation = t9.idmutation
LEFT JOIN mutation_avec_activite_tertiaire t10
ON t1.idmutation = t10.idmutation

La typologie de bien

Une typologie de biens classifie les mutations selon le ou les types de biens vendus.

Il existe de nombreuses possibilités pour classifier les biens selon ce que l’on souhaite observer. Elle se doit de classer toutes les mutations et peut avoir plusieurs niveaux de classifications, imbriqués les uns dans les autres.

Aux vues des différentes interprétations d'une même terminologie et des possibilités presque illimitées de classement, il a été nécessaire d’établir une concertation pour trouver une typologie qui convienne au plus grand nombre. Pour cela, le groupe national DVF (GnDVF) a initié un groupe de réflexion à ce sujet. La typologie présente dans DV3F est le résultat de ces réflexions.

Cette typologie possède au plus 5 niveaux :

• le niveau 1 différencie les biens bâtis des biens non bâtis,
• le niveau 2 présente les grandes catégories de biens immobiliers et fonciers,
• le niveau 3 présente les sous-catégories de biens immobiliers et fonciers (avec notamment les types d'activités ou l'occupation du sol),
• le niveau 4 intègre essentiellement les notions d’ancienneté des logements ou le détail de l'occupation des terrains agricoles,
• le niveau 5 intègre les notions de nombre de pièces pour les appartements.

Sont présentés dans les schémas suivants les différentes classes de typologie.

Pour note de lecture, la vente d’un bâti d’activité secondaire aura le code 142, celle d'un terrain viticole, le code 2311.

A noter également que chaque catégorie n'a le même poids en terme de nombre de mutations. A titre d'exemple, la catégorie 'Une maison ancienne' (1113) représente environ 40% des ventes présentes dans DV3F (sur la période 2010-2015 en France).

Utilisation de la typologie de bien

Cette typologie peut être considérée comme fiable pour les biens immobiliers bâtis et en particulier les logements. Elle peut, par exemple, servir de base pour la construction d'indicateurs agrégés de suivi de dénombrement, de montant globaux et de prix. Seuls les VEFA et les volumes ne sont pas forcément caractérisés (code 101 et 102).

La typologie est à utiliser avec précaution pour tout ce qui concerne le foncier non bâti. Les catégories de biens proposées pour les mutations sans locaux sont à considérer comme une information à analyser plus finement, en particulier pour les terrains de « type TAB » qui ne correspondent qu’à une définition fiscale du terrain à bâtir. Conséquence de cette définition fiscale, on constate que certains biens classés dans la catégorie « terrains à bâtir » n’en sont pas réellement mais surtout que de nombreux terrains à bâtir n’ont pas été classés dans cette catégorie, car la nature de mutation, la fiscalité ou les natures de cultures ne le laissent pas supposer.

Afin d’améliorer le repérage des TAB, le Cerema a donc créé et introduit dans DV3F un indicateur segmtab, dont la valeur va de 1 à 4 (de fiabilité relative à très fiable). Il permet d’évaluer avec une fiabilité plus ou moins élevée si le terrain vendu peut-être considéré comme un TAB.

La codification par niveaux a un double intérêt:

• permettre une caractérisation la plus fine possible du ou des biens vendus,
• considérer des groupes de mutations homogènes selon le niveau de zoom souhaité (par exemple, les ventes d'un appartement sont issues du regroupement de toutes les catégories commençant par '121').

Bien évidemment, il est possible d'affiner ou de compléter cette typologie à partir des informations détenues dans DV3F, en particulier dans les tables local et disposition_parcelle.

A noter que lorsque l'on souhaite travailler à partir de données issues des Fichiers fonciers, rapatffloc et rapatffpar sont très utiles pour s'assurer que l'échantillon de mutations que l'on sélectionne le permet.

Logement et Habitation

Un logement (maison ou appartement) n'est pas synonyme d'habitation. A titre d'exemple, une boulangerie peut être considérée comme un logement. Inversement, une habitation peut être considérée comme un local d'activité secondaire (loft). Il a été constaté que les logements sont essentiellement à vocation d'habitation (99,4 % en France), même si quelques-uns peuvent être des locaux mixtes ou professionnels.

A l'exception de l'étude spécifique d'une forme particulière d'occupation (ex: loft), ces deux notions peuvent être confondues pour une analyse globale.

Pour les habitations, l'occupation du local décrit s'il est loué, occupé par le propriétaire, vacant, etc. (au 1er janvier de chaque année).

Date de construction d'un local et ancienneté

La date de construction correspond à la date de livraison du local.

Pour les services fiscaux, la date de construction d'un local peut être réactualisée lorsque celui-ci subit une rénovation lourde.

L'ancienneté d'un local se définit en fonction de la différence entre l'année de mutation et l'année de construction du local :

• 1 an ou moins : le local est neuf,
• de 2 à 4 ans : le local est récent,
• 5 ans ou plus : le local est ancien.

Ces critères reposent, à la fois, sur le changement de fiscalité pour les ventes de biens de moins de 5 ans et une logique d'harmonisation avec les critères utilisées dans Filocom.

La date de construction provient des Fichiers fonciers. Cette donnée est réputée très fiable pour les logements depuis 1970 et depuis 2003 pour l'activité.

A noter qu'environ 10 % des locaux ont une année de construction non renseignée (valeur 0), ce qui empêche la détermination de l'ancienneté. Ce chiffre est à relativiser par le fait qu'il concerne principalement les locaux d'activité.

Nombre de pièces d'un local

Globalement, dans DVF, le nombre de pièces principales se rattache aux "types" (T). Par exemple, un appartement possédant 3 pièces principales correspondra à un T3.

Elle correspond, plus précisement, à la somme des pièces considérées comme des chambres ou des salles-à-manger. Un bureau ou une bibliothèque de taille suffisante sont considérés fiscalement comme une chambre. Une grande salle à manger peut être comptabilisée comme deux pièces.

Le nombre de pièces principales dans DVF+/DV3F correspond à la variable nbpprinc. Les informations sur le nombre de pièces principales sont accessibles au niveau de la table mutation pour permettre de décompter plus facilement les appartements et maisons en fonction de leur nombre de pièces (T1 à T5+).

Dans DV3F, il est possible d'avoir une décomposition plus fine des pièces :

• ffnbpsam pour les salles à manger,
• ffnbpcha pour les chambres,
• ffnbpcu8 pour les cuisines de moins de 9 m2,
• ffnbpcu9 pour les cuisines d'au moins 9 m2,
• ffnbpsea pour les salles d'eau,
• ffnbpann pour les annexes.

Attention, le terme "pièces principales d'habitation" dans Fichiers fonciers revêt une autre définition. Pour conserver le vocabulaire de DVF, la somme ffnbpsam + ffnbpcha issue des Fichiers fonciers a été également définie comme le nombre de pièces principales dans DV3F, représentée par la variable ffnbpprinc. Elle est comparable à nbpprinc.

On constate que certains locaux n'ont aucune pièce, ou bien 99 pièces. La détermination du nombre de pièce est donc subjectif et à prendre avec précaution. Par exemple, un studio peut correspondre à un aucune pièce ou à une pièce.

Dépendances d'un logement

La dépendance, au sens fiscal, renvoie à 2 définitions différentes :

• soit un local en tant que tel : dans ce cas, la forme physique du local associé sera de type 'dépendance' (cf Dénombrer les mutations, les locaux et les parcelles),
• soit une partie d'un local de type 'maison' ou 'appartement'. Elle est soit intégrée au bâtiment principal, soit isolée (2 bâtis non reliés).

Ces dépendances ne sont pas à confondre avec les dépendances non bâties (cours, passages, jardins, parcs, aires de stationnement collectives à ciel ouvert, terrains, etc.) qui peuvent aussi impacter le prix d'un bien mais qui ne sont référencées dans DV3F.

Un propriétaire n'a pas l'obligation de déclarer certains travaux (par exemple, un abri de jardin d'une superficie inférieure à 5m²). Ces dépendances bâties ne seront donc pas prises en compte.

Par ailleurs, les données fiscales sont principalement basées sur les déclarations des particuliers. De ce fait, des incohérences existent avec la réalité. Par exemple, le propriétaire ne déclare pas qu'il a aménagé son grenier ou son garage en surface d’habitation (phénomène de surestimation des dépendances).

Les dépendances sont classées dans les Fichiers fonciers en une quinzaine de catégories dont les frontières entre certaines peuvent être floues. Dans DV3F, elles ont donc été regroupées en 5 catégories :

• les garages/parkings/box : ffnbpgarag pour la table local et ffnbpgarag pour la table mutation,
• les piscines: ffnbppisci pour la table local et ffnbppisci pour la table mutation,
• les terrasses (ou toiture terrasse): ffnbpterra pour la table local et ffnbpterra pour la table mutation,
• les serres et élements de pur agrément (terrain de tennis, etc.): ffnbpagrem pour la table local.
• les autres : bûcher, buanderie, chambre de domestique, cellier, cave, grenier, grenier ou cave, jardin d'hiver, pièce indépendante, remise, dépendance de local commun. Cette catégorie correspond à la variable ffnbpaut pour la table local et ffnbpaut pour la table mutation.

Locaux construits après la vente

Dans DV3F, il est possible de déterminer, sur les parcelles, s’il y a eu construction après la vente.

Bien sûr cela nécessite un recul temporel pour faire cette observation. Comme cette technique s’appuie sur les Fichiers fonciers, il est nécessaire d’avoir au moins un millésime des Fichiers fonciers après la vente. L’indicateur sera d’autant plus performant lorsqu’il y aura de millésimes de Fichiers fonciers après la vente.

Dans DV3F, deux notions ont été différenciées :

• la construction sous l’acheteur dans les 4 ans
• la construction, quel que soit l’acheteur et le délais de construction.

Dans le premier cas, ceci permet de s’assurer que lors de la vente, l’acheteur avait très vraisemblablement l’intention de construire un ou des locaux, ce qui est clairement un facteur changeant du prix. Dans le deuxième cas, ceci n’est pas assuré car l’acheteur peut être seulement un aménageur, ou bien un particulier qui 10 ans plus tard aurait décidé de construire une maison supplémentaire sur son terrain. Dans tous les cas, ils représentent des terrains à bâtir au sens large.

Il ne faut par confondre la notion de locaux construits après la vente de la notion de locaux apparus (nblocapp). Dans ce dernier cas, ces locaux appartiennent à la vente et sont apparus sous le vendeur (avant la vente).

Les logements sociaux

Un logement social est un logement conventionné à prix modéré, pour des locataires sous plafond de ressources.

Dans DV3F, pour les variables fflogsoc, ffnblogsoc, nbcstsoc4 et nbcstsoc, les logements sociaux sont repérés à partir des dégrèvements de taxe foncière présent dans les Fichiers fonciers. Ce recensement peut donc différer de RPLS.

Un logement social est souvent détenu par un organisme de logement social, mais il peut aussi être détenus par un propriétaire privé (exemple : conventionnement Anah).

La modalité 'S' de la variable filtre prend en compte d'avantages de critères pour repérer de potentielles mutations liées aux logements sociaux : la présence de logements sociaux pendant ou après la vente et l'achat par un organisme de logement social.

La notion de bâtiment

La notion de bâtiment est complexe dans DV3F et provient de la notion des Fichiers fonciers. Un bâtiment est une agrégation de locaux portant le même identifiant bâtiment unique ffidbat. Cet identifiant intègre les différentes entrées d’un immeuble. Par conséquent, si un immeuble a deux entrées il y aura deux bâtiments dans les Fichiers fonciers.

La variable batiment propose une méthodologie permettant de repérer, lors de la vente de plusieurs locaux, s'ils appartiennent au même bâtiment, en totalité ou partiellement.

Qu’est ce qu’un marché immobilier ou foncier ?

Un marché est le produit de la rencontre et de l'ajustement entre l'offre et la demande (en l’espèce une offre et une demande foncière et immobilière) et le lieu où s'opèrent cette rencontre et cet ajustement. Certaines mutations particulières que DV3F permet d’écarter (adjudication, expropriation, transferts de propriétés d’un opérateur social à un autre) ne correspondent ainsi pas à des transactions de marché. De même certaines valeurs foncières de la base DV3F ne correspondent pas à des prix de marché et doivent être écartées (échanges, ventes à prix nul ou quasi nul, biens atypiques) lorsque l’on étudie les prix. Les filtres possibles pour écarter ces transactions sont indiqués ci-dessous dans le chapitre « Les particularités ou conditions de vente et la variable filtre ».

La segmentation de marché

Un segment de marché correspond à une subdivision des marchés fonciers et immobiliers soit des transactions homogènes de biens acquis avec la même finalité correspondant à une même cible d'acheteurs et ayant des caractéristiques communes (TAB, logements neufs, parc de la reconstruction, logements locatifs...). Cela sous-entend que la transaction a lieu hors situation de monopole de l'acquéreur ou du vendeur et avec un nombre suffisant de biens sur lesquels pourrait se reporter la demande pour faire jouer la concurrence. En conséquence, on parlera de segment de marché lorsqu'on aura un nombre de biens dans le segment supérieur à 11.

Les différents segments de marché ont leur propre évolution mais interagissent entre eux. Ce travail sur segment peut permettre de voir sur quels segments et comment la puissance publique peut intervenir (et avec quels objectifs). Un intérêt d’un segment de marché est de définir un ensemble homogène où les biens sont comparables en termes de prix notamment (les comparaisons de prix ne sont pas biaisées par des différences de structure des parcs étudiés : logements plus ou moins grands, plus ou moins récents). De ce fait, l'évaluation des biens ou l'observation des prix implique le recours à une segmentation, ce qui n'est pas nécessairement le cas pour l'observation de volume de ventes ou de biens.

La segmentation de marché dans DV3F

La segmentation des marchés est complexe et peut, tout comme la typologie de biens, être assez différente selon les objectifs de l’utilisateur. Suite à des concertations notamment avec le GnDVF et les services de l'Etat, DV3F propose une solution adaptable et ensemblière basée sur plusieurs faisceaux d’indicateurs déterminés qui ensemble, selon les combinaisons, permettent de constituer des marchés homogènes.

Ces faisceaux d'indicateurs, outre la date de mutation, sont au nombre de cinq :

• la typologie des biens comme vu précédemment,
• l’usage,
• les acteurs,
• les particularités de la mutation – conditions de ventes,
• le géo-marché.

Ces cinq faisceaux d'indicateurs peuvent aussi être transposés avec une notion temporelle. Dans ce cas, les acteurs deviennent le vendeur et l’acheteur. L’usage et la typologie sont référencés par rapport à la vente, avec un avant et un après.

Par exemple, le prix associé à la vente d'une maison pourra dépendre :

• du type de maison et son usage avant la vente : ancienneté, surface de terrain, etc.,
• de la destination du bien (typologie et usage prévu après la vente) : démolition de la maison pour construction d'un immeuble, maison d'habitation transformée en maison médicale, etc.,
• du type de vendeur et d'acheteur : un promoteur, un particulier, etc.,
• des particularités de la mutation ou conditions de vente : échange, vente à l'euro symbolique, logement social, etc.,
• de la situation du bien dans son environnement : bord de mer, en centre-ville, dans la commune de Rochefourchat, etc.,
• de la date de vente : avant la crise de 2008 ou après, etc.

Il est donc indispensable de retenir et d'allier ces différents critères selon leurs impacts supposés dans la construction du prix pour obtenir un segment de marché le plus pertinent possible.

Les principales variables de DV3F à combiner pour construire un segment de marché sont les suivantes :

• codtypbien, libtypbien pour la typologie et l'usage (partiel) avant la vente : cf Caractériser une mutation à l'aide de la typologie de bien,
• devenir pour la destination du bien : cf ci-après,
• codtypprov et codtypproa pour les vendeurs et les acheteurs : cf Identifier les acheteurs et vendeurs,
• filtre pour les conditions de ventes : cf ci-après,
• les variables de localisation pour la situation du bien dans l'espace : cf Situer dans le temps et l'espace,
• datemut, anneeemut pour la situation de la transaction dans le temps : cf Situer dans le temps et l'espace.

La notion de destination du bien et la variable devenir

Il ne sera jamais possible de connaître l'intention d'un acheteur au moment de la vente. Dans DV3F, avec un recul temporel suffisant, il reste toutefois possible de repérer certaines évolutions du bien.

Ces évolutions sont retranscrites dans la variable devenir, avec notamment :

• la construction après la vente avec démolition avec les types de construction,
• la construction après la vente avec les types de construction,
• l’aménagement après la vente,
• la potentielle modification du bien,
• l'absence d'évolution constatée.

Le schema ci-après détaille les modalités proposées par cette variable avec leurs principes de construction :

Les évolutions retenues peuvent être une composante du prix plus déterminante que la typologie du bien vendu. Dans ces situations, il est donc essentiel d'intégrer le devenir dans la construction de certains segments de marché. A titre d'exemple, l'estimation des prix des terrains acquis par les promoteurs utilisant une méthode de type "compte-à-rebours" dépend très fortement du type de constructions envisagées.

Les particularités ou conditions de vente et la variable filtre

Dans la construction d'un prix, il est également important d'exclure certains mutations ayant des conditions de ventes particulières. Si l’on vend un bien à son enfant ou à un ami, le prix risque de ne pas être le même que si c’est une vente aux enchères, une expropriation, ou une vente simple.

De même, si la typologie classifie les biens, elle ne retranscrit pas certaines spécificités qui peuvent changer considérablement le prix d’une vente. Par exemple, la vente d’un terrain de 5 ha, avec une maison, sera considérée dans la typologie comme une maison. Ceci est peut-être réducteur.

DV3F propose, pour cela, un indicateur unique, filtre, qui alerte sur des biens rares ou des conditions de ventes spécifiques :

Les critères listés ci-dessous peuvent être cumulatifs. Par exemple, le transfert de biens sociaux entre deux filiales HLM peut donner un filtre « HMST » (systématiquement dans l’ordre alphabétique puis numérique).

Un choix judicieux parmi ces critères permet d'évincer les biens atypiques ou les conditions ventes particulières, apportant une analyse plus fiable des prix.

Utilisation de la segmentation

Combinaison des indicateurs pour constituer un segment

Pour connaître les marchés fonciers et immobiliers, il est conseillé d’utiliser les segments de marchés, mélangeant les indicateurs décrits ci-avant.

Même s’il existe potentiellement un grand nombre de possibilités, certains segments de marchés sont plus courants que d’autres.

Par exemple, le segment de marché le plus classique du logement peut être défini par la combinaison suivante:

• une typologie "maison" ou "appartement" (ou plus détaillé selon la convenance),
• un filtre de valeur "0" pour exclure toutes les mutations spécifiques,
• un devenir de valeur "S" pour ne conserver que les biens stables ou inchangés (logique d'acheteurs occupants),
• des acheteurs et vendeurs de particulier (X0) à particulier (X0), ou bien la vente de promoteur (F6) à particulier (X0), etc.,
• une échelle d'observation ou un territoire délimité (agrégation à la commune conseillée pour avoir une épaisseur statistique suffisante).

Bien entendu, il est possible d'utiliser d'autres variables de DV3F que celles proposées ci-avant pour construire son propre segment de marché.

Par ailleurs, si les indicateurs DV3F apportent déjà beaucoup d’éléments, il est aussi rappelé qu’utiliser des données exogènes peut s’avérer utile. En particulier, pour l’occupation du sol, ou l’usage du bien, mal restitués dans DV3F.

Utilisation de segments prêts à l'emploi dans DV3F

Pour certains segments de marché très recherché mais qui sont complexes à élaborer, DV3F proposera des indicateurs de segmentation prêt-à-l'emploi dont la méthodologie a été concertée en amont.

Segment du terrain-à-batir

A ce jour, un premier indicateur de segment de marché est proposé et concerne le terrain-à-bâtir. En effet, ce segment répond à de nombreux enjeux que ce soit en termes de consommations d’espace, de dynamisme urbain, de renouvellement urbain, de densité, etc.

Dans DV3F, une définition large du terrain-à-bâtir (TAB) est retenue. Un TAB est un terrain acquis dans la perspective de pouvoir y construire immédiatement, avec/ou sans transformation, par l'acquéreur ou un tiers. Cela concerne entre autres les particuliers qui veulent construire une maison, et les acteurs de l'aménagement et de la construction : lotisseur, constructeur de maison individuelle (lorsqu’il est acquéreur), aménageur, promoteur, etc.

Un TAB est souvent un terrain non bâti, mais il peut être bâti au préalable. Par exemple, une maison acquise pour être démolie et permettre la construction d’un immeuble. Dès lors, un TAB peut être plus ou moins avancé dans la chaîne de transformation du foncier et sa valeur répondre à des raisonnements économiques différents (capacité d'emprunt foncier + construction de maison, compte à rebours promoteur, compte à rebours aménageur, etc).

L'indicateur permettant d'utiliser ce segment est segmtab.

Une fiche spécifique sera prochainement élaborée sur ce sujet.