Description

Code de la typologie de propriétaires proposée par la Cerema. Basée sur plusieurs variables des Fichiers fonciers, cette typologie a été établie pour faciliter l'identification de certaines catégories d'acheteurs ou de vendeurs.

Cette typologie d'acteurs est définie sur 2 ou 3 caractères (une lettre majuscule, un chiffre, une lettre minuscule) et peut être associé, par concaténation, à d'autres si plusieurs catégories d'acheteurs ou de vendeurs différentes ont pu être identifiées.

La lettre majuscule correspond au premier niveau de la typologie (acteurs publics, professionnels du foncier et de l'immobilier, structures en milieu agro-naturel, propriétaires de réseau, personnes physiques). Le chiffre correspond à une sous-catégorie de ce premier niveau. Enfin, pour la variable codtyppro2, la lettre minuscule correspond à une sous-catégorie du deuxième niveau (représenté par les chiffres).

Pour plus d'informations sur les propriétaires, cf Identifier les acheteurs et vendeurs

Cette typologie se retrouve dans les tables mutation, disposition_parcelle, local sous un format en 2 caractères. Les variables associées à cette typologie sont préfixées par codtyppro suivies d'un a lorsqu'il s'agit de l'acheteur et d'un v lorsqu'il s'agit du vendeur.

Cette typologie se retrouve, dans la table acheteur_vendeur, sur un format en 2 et en 3 caractères respectivement pour les variables codtyppro et codtyppro2.

Le schéma suivant détaille l'organisation de la typologie d'acteur en 3 niveaux :

Fiabilité - Limite

En terme de requête SQL, pour repérer facilement toutes les mutations qui concernent une catégorie, une condition de type LIKE est à privilégier.

Exemple :

SELECT *
FROM dvf.mutation
-- condition pour déterminer toutes les mutations pour lesquelles l'Etat a pu être identifié comme acheteur
WHERE codtypproa LIKE '%P1%';

Cette variable est systématiquement remplie.

La fiche descriptive complète issue des Fichiers fonciers est disponible ici.

Construction

La classification des propriétaires fait l'objet d'un retraitement spécifique commun avec le retraitement des Fichiers fonciers.

Une fiche variable est détaillée ici.

Une fois, les catégories définies au niveau de la table acheteur_vendeur, et selon les listes d'identifiants acheteur-vendeur (l_idv et l_ida) connus, les catégories correspondantes sont concaténées et remontées dans les tables disposition_parcelle, local et mutation

Identifier un acheteur ou un vendeur

De DVF à DV3F

idpar

Les acheteurs-vendeurs dans DV3F

L'apport d'informations sur les acheteurs et vendeurs issus des Fichiers fonciers est l'un des atouts de DV3F. Toutes les informations liées aux personnes morales sont restituées. Seules les informations liées aux propriétaires physiques sont anonymisées, leurs noms étant remplacés par un X.

Les catégories d'acteurs sont conservées pour permettre des analyses sur certains segments de marchés (par exemple, la vente HLM).

Dans DV3F, pour les personnes morales, chaque ligne de la table acheteur_vendeur représente un acheteur ou un vendeur auquel on affecte un identifiant idachvend. Ils correspondent aux différents droits de propriété de type 'propriétaire' (les 'gestionnaire' n'apparaissent pas) qui composent les comptes propriétaires acheteur ou vendeur rapatriés des Fichiers fonciers. Par contre, les particuliers, pour ne pas être distingués, sont, pour leur part, regroupés, dans chaque département, avec un même idachvend.

Ainsi, à chaque mutation, peuvent correspondre un ou plusieurs vendeurs et un ou plusieurs acheteurs qui sont référencés par leur idachvend dans les variables l_idv et l_ida. Les noms sont également remontés dans les variables l_nomv et l_noma (sous forme anonymisées).

Toutes ces informations rapatriées répondent à un niveau d'exigence minimale. Il est toutefois possible de s'assurer d'une fiabilité maximale à l'aide des variables fiabmaxv et fiabmaxa. Lorsque le rapatriement n'a pas pu se faire, toutes ces informations sont nulles.

Pour plus d'informations sur le rapatriement des acheteurs-vendeurs : Rapatriement et fiabilité des données Fichiers fonciers dans DV3F

Regroupement via l'identité

Il est possible que plusieurs acheteurs-vendeurs (idachvend) correspondent dans la réalité à une même structure acheteuse ou vendeuse (si, par exemple, le nom ou la catégorie juridique n'est pas exactement le même). Une liaison entre ces identifiants est proposée à travers la variable identite.

Repérer les catégories d'acteurs

La classification des propriétaires proposée dans DV3F

Outre la catégorie de personne physique (X1), DV3F propose de classer les propriétaires « personne morale » pour constituer des groupes homogènes. Le schéma ci-dessous présente les différentes catégories existantes.

Cette classification permet de faciliter l'identification de certaines logiques d'acteurs. Pour ne pas démultiplier les indicateurs, il a été décidé d'en proposer un seul alliant type de structure (par exemple, région, organisme de logement social, etc.) et champ d’action de la structure : réseau, route, eau, etc.

Ces catégories ont été créées spécifiquement pour DV3F et sont compatibles avec les Fichiers fonciers.

Cette classification du propriétaire est présente dans la table acheteur_vendeur à travers la variable codtyppro.

Dans la table mutation, cette classification se retrouve dans les variables codtypprov pour les vendeurs et codtypproa pour les acheteurs. S'il y a plusieurs vendeurs de classe différente dans la mutation, celles-ci sont toutes restituées.

Adapter l'analyse à l'aide des rôles

Le rôle dans DV3F

Une notion de "rôle" a été créé pour venir en complément de la typologie des propriétaires. Elle doit permettre de repérer un mode d'intervention de l'acheteur ou du vendeur sur les marchés fonciers et immobiliers qui pourrait s'apparenter à une catégorie d'acteurs spécifique.

Le rôle se base uniquement sur des informations liées à la mutation en elle-même (évolution des biens, articles CGI, etc.) tandis que la typologie de propriétaires se base uniquement sur les informations liées au propriétaire. Autrement dit, une même personne morale peut avoir plusieurs rôles dans DV3F. Par exemple, une collectivité (classée comme telle dans la typologie) peut parfois avoir un rôle d’aménageur même si ce n'est pas sa mission principale.

Dans la table mutation, deux indicateurs ont ainsi été créés pour caractériser ces différents rôles :

• rolev, pour le vendeur,
• rolea pour l'acheteur.

Qu’est ce qu’un marché immobilier ou foncier ?

Un marché est le produit de la rencontre et de l'ajustement entre l'offre et la demande (en l’espèce une offre et une demande foncière et immobilière) et le lieu où s'opèrent cette rencontre et cet ajustement. Certaines mutations particulières que DV3F permet d’écarter (adjudication, expropriation, transferts de propriétés d’un opérateur social à un autre) ne correspondent ainsi pas à des transactions de marché. De même certaines valeurs foncières de la base DV3F ne correspondent pas à des prix de marché et doivent être écartées (échanges, ventes à prix nul ou quasi nul, biens atypiques) lorsque l’on étudie les prix. Les filtres possibles pour écarter ces transactions sont indiqués ci-dessous dans le chapitre « Les particularités ou conditions de vente et la variable filtre ».

La segmentation de marché

Un segment de marché correspond à une subdivision des marchés fonciers et immobiliers soit des transactions homogènes de biens acquis avec la même finalité correspondant à une même cible d'acheteurs et ayant des caractéristiques communes (TAB, logements neufs, parc de la reconstruction, logements locatifs...). Cela sous-entend que la transaction a lieu hors situation de monopole de l'acquéreur ou du vendeur et avec un nombre suffisant de biens sur lesquels pourrait se reporter la demande pour faire jouer la concurrence. En conséquence, on parlera de segment de marché lorsqu'on aura un nombre de biens dans le segment supérieur à 11.

Les différents segments de marché ont leur propre évolution mais interagissent entre eux. Ce travail sur segment peut permettre de voir sur quels segments et comment la puissance publique peut intervenir (et avec quels objectifs). Un intérêt d’un segment de marché est de définir un ensemble homogène où les biens sont comparables en termes de prix notamment (les comparaisons de prix ne sont pas biaisées par des différences de structure des parcs étudiés : logements plus ou moins grands, plus ou moins récents). De ce fait, l'évaluation des biens ou l'observation des prix implique le recours à une segmentation, ce qui n'est pas nécessairement le cas pour l'observation de volume de ventes ou de biens.

La segmentation de marché dans DV3F

La segmentation des marchés est complexe et peut, tout comme la typologie de biens, être assez différente selon les objectifs de l’utilisateur. Suite à des concertations notamment avec le GnDVF et les services de l'Etat, DV3F propose une solution adaptable et ensemblière basée sur plusieurs faisceaux d’indicateurs déterminés qui ensemble, selon les combinaisons, permettent de constituer des marchés homogènes.

Ces faisceaux d'indicateurs, outre la date de mutation, sont au nombre de cinq :

• la typologie des biens comme vu précédemment,
• l’usage,
• les acteurs,
• les particularités de la mutation – conditions de ventes,
• le géo-marché.

Ces cinq faisceaux d'indicateurs peuvent aussi être transposés avec une notion temporelle. Dans ce cas, les acteurs deviennent le vendeur et l’acheteur. L’usage et la typologie sont référencés par rapport à la vente, avec un avant et un après.

Par exemple, le prix associé à la vente d'une maison pourra dépendre :

• du type de maison et son usage avant la vente : ancienneté, surface de terrain, etc.,
• de la destination du bien (typologie et usage prévu après la vente) : démolition de la maison pour construction d'un immeuble, maison d'habitation transformée en maison médicale, etc.,
• du type de vendeur et d'acheteur : un promoteur, un particulier, etc.,
• des particularités de la mutation ou conditions de vente : échange, vente à l'euro symbolique, logement social, etc.,
• de la situation du bien dans son environnement : bord de mer, en centre-ville, dans la commune de Rochefourchat, etc.,
• de la date de vente : avant la crise de 2008 ou après, etc.

Il est donc indispensable de retenir et d'allier ces différents critères selon leurs impacts supposés dans la construction du prix pour obtenir un segment de marché le plus pertinent possible.

Les principales variables de DV3F à combiner pour construire un segment de marché sont les suivantes :

• codtypbien, libtypbien pour la typologie et l'usage (partiel) avant la vente : cf Caractériser une mutation à l'aide de la typologie de bien,
• devenir pour la destination du bien : cf ci-après,
• codtypprov et codtypproa pour les vendeurs et les acheteurs : cf Identifier les acheteurs et vendeurs,
• filtre pour les conditions de ventes : cf ci-après,
• les variables de localisation pour la situation du bien dans l'espace : cf Situer dans le temps et l'espace,
• datemut, anneeemut pour la situation de la transaction dans le temps : cf Situer dans le temps et l'espace.

La notion de destination du bien et la variable devenir

Il ne sera jamais possible de connaître l'intention d'un acheteur au moment de la vente. Dans DV3F, avec un recul temporel suffisant, il reste toutefois possible de repérer certaines évolutions du bien.

Ces évolutions sont retranscrites dans la variable devenir, avec notamment :

• la construction après la vente avec démolition avec les types de construction,
• la construction après la vente avec les types de construction,
• l’aménagement après la vente,
• la potentielle modification du bien,
• l'absence d'évolution constatée.

Le schema ci-après détaille les modalités proposées par cette variable avec leurs principes de construction :

Les évolutions retenues peuvent être une composante du prix plus déterminante que la typologie du bien vendu. Dans ces situations, il est donc essentiel d'intégrer le devenir dans la construction de certains segments de marché. A titre d'exemple, l'estimation des prix des terrains acquis par les promoteurs utilisant une méthode de type "compte-à-rebours" dépend très fortement du type de constructions envisagées.

Les particularités ou conditions de vente et la variable filtre

Dans la construction d'un prix, il est également important d'exclure certains mutations ayant des conditions de ventes particulières. Si l’on vend un bien à son enfant ou à un ami, le prix risque de ne pas être le même que si c’est une vente aux enchères, une expropriation, ou une vente simple.

De même, si la typologie classifie les biens, elle ne retranscrit pas certaines spécificités qui peuvent changer considérablement le prix d’une vente. Par exemple, la vente d’un terrain de 5 ha, avec une maison, sera considérée dans la typologie comme une maison. Ceci est peut-être réducteur.

DV3F propose, pour cela, un indicateur unique, filtre, qui alerte sur des biens rares ou des conditions de ventes spécifiques :

Les critères listés ci-dessous peuvent être cumulatifs. Par exemple, le transfert de biens sociaux entre deux filiales HLM peut donner un filtre « HMST » (systématiquement dans l’ordre alphabétique puis numérique).

Un choix judicieux parmi ces critères permet d'évincer les biens atypiques ou les conditions ventes particulières, apportant une analyse plus fiable des prix.

Utilisation de la segmentation

Combinaison des indicateurs pour constituer un segment

Pour connaître les marchés fonciers et immobiliers, il est conseillé d’utiliser les segments de marchés, mélangeant les indicateurs décrits ci-avant.

Même s’il existe potentiellement un grand nombre de possibilités, certains segments de marchés sont plus courants que d’autres.

Par exemple, le segment de marché le plus classique du logement peut être défini par la combinaison suivante:

• une typologie "maison" ou "appartement" (ou plus détaillé selon la convenance),
• un filtre de valeur "0" pour exclure toutes les mutations spécifiques,
• un devenir de valeur "S" pour ne conserver que les biens stables ou inchangés (logique d'acheteurs occupants),
• des acheteurs et vendeurs de particulier (X0) à particulier (X0), ou bien la vente de promoteur (F6) à particulier (X0), etc.,
• une échelle d'observation ou un territoire délimité (agrégation à la commune conseillée pour avoir une épaisseur statistique suffisante).

Bien entendu, il est possible d'utiliser d'autres variables de DV3F que celles proposées ci-avant pour construire son propre segment de marché.

Par ailleurs, si les indicateurs DV3F apportent déjà beaucoup d’éléments, il est aussi rappelé qu’utiliser des données exogènes peut s’avérer utile. En particulier, pour l’occupation du sol, ou l’usage du bien, mal restitués dans DV3F.

Utilisation de segments prêts à l'emploi dans DV3F

Pour certains segments de marché très recherché mais qui sont complexes à élaborer, DV3F proposera des indicateurs de segmentation prêt-à-l'emploi dont la méthodologie a été concertée en amont.

Segment du terrain-à-batir

A ce jour, un premier indicateur de segment de marché est proposé et concerne le terrain-à-bâtir. En effet, ce segment répond à de nombreux enjeux que ce soit en termes de consommations d’espace, de dynamisme urbain, de renouvellement urbain, de densité, etc.

Dans DV3F, une définition large du terrain-à-bâtir (TAB) est retenue. Un TAB est un terrain acquis dans la perspective de pouvoir y construire immédiatement, avec/ou sans transformation, par l'acquéreur ou un tiers. Cela concerne entre autres les particuliers qui veulent construire une maison, et les acteurs de l'aménagement et de la construction : lotisseur, constructeur de maison individuelle (lorsqu’il est acquéreur), aménageur, promoteur, etc.

Un TAB est souvent un terrain non bâti, mais il peut être bâti au préalable. Par exemple, une maison acquise pour être démolie et permettre la construction d’un immeuble. Dès lors, un TAB peut être plus ou moins avancé dans la chaîne de transformation du foncier et sa valeur répondre à des raisonnements économiques différents (capacité d'emprunt foncier + construction de maison, compte à rebours promoteur, compte à rebours aménageur, etc).

L'indicateur permettant d'utiliser ce segment est segmtab.

Une fiche spécifique sera prochainement élaborée sur ce sujet.