Description

Liste des identifiants des parcelles concernées par la mutation. Ces parcelles ne font pas nécessairement partie de la vente. (cf Dénombrer les mutations, les locaux et les parcelles)

Les identifiants se composent du code Insee du département, de la commune, d'un préfixe de trois chiffres, du numéro de la section cadastrale et du numéro de parcelle.

Les identifiants présents dans la variable correspondent aux identifiants de parcelle (idpar) des Fichiers fonciers.

A l'échelle nationale, environ 75 % des mutations présentes dans DVF concernent 1 seule parcelle et environ 12 % des mutations concernent 2 parcelles.

Fiabilité - Limite

Cette variable est systématiquement remplie.

Construction

Les identifiants de parcelle sont reconstitués à partir des associations >code département - code commune - préfixe de section - section - numéro de parcelle< distinctes de chaque mutation puis ils sont regroupés dans la variable sous forme de tableau.

Situer dans le temps

Date de mutation

La date de mutation est le jour de la date de signature de l'acte notarié.

C'est une donnée essentielle car les prix d'un même bien vendu en 2004 et 2014 ne sont pas comparables.

Choix de la période d'observation

Il est important de bien définir les limites temporelles pour le type d'analyse que l'on souhaite réaliser. Deux contraintes s'appliquent pour le choix de la période d'observation :

• Temps de latence liés à DVF : L'enregistrement des actes de vente par les services fiscaux peut prendre plusieurs mois ce qui implique une apparition tardive dans la donnée DVF. Ainsi, lorsque l'on effectue des analyses (tout au moins sur les volumes de mutation ou de montant de transaction, par exemple), il faut éviter de regarder l'évolution sur le semestre précédant l’actualisation de la version de DVF ayant servi à constituer la version DV3F utilisée.
• Appariement avec les Fichiers fonciers : la disponibilité des Fichiers fonciers peut impacter le niveau de remplissage de DV3F, notamment sur la dernière année et particulièrement pour les informations liées aux acheteurs et aux vendeurs ainsi que pour les périodes de construction. Ainsi, lorsque l'on souhaite travailler sur les logiques d'acteurs, par exemple, il est préférable de travailler sur la période couverte par les Fichiers fonciers.

Situer dans l'espace

Informations disponibles pour localiser

DV3F permet la localisation des biens selon plusieurs moyens :

• via les informations administratives : code du département, code insee de la commune, code de section cadastrale, numéro des parcelles concernées par la vente ;
• via la géolocalisation à la parcelle : un localisant ponctuel et un contour vectorisé ;
• via l’adresse du bien : numéro de la voie, libellé de la voie, code postal et libellé de commune ;

Géolocalisation dans DV3F

Des géométries sont présentes dans trois tables de DV3F :

• dans la table disposition_parcelle : le contour et le localisant de chaque parcelle est restitué respectivement par geompar et geomloc ;
• dans la table local : le localisant de la parcelle sur laquelle se situe le local au moment de la vente est restitué par geomloc ;
• dans la table mutation : la variable geomparmut correspond au contour de l'ensemble des parcelles ayant muté, la variable geomloc correspond aux localisants des parcelles sur lesquels se situent les locaux mutés et la variable geompar correspond au contour de l'ensemble des parcelles concernées.

Dans l'illustration ci-dessous, on retrouve, délimitées par des pointillés rouges, les géométries de toutes les parcelles vendues ou sur lesquelles un bien a été vendu (geompar). Lorsque la parcelle a été vendue, elle est ici colorée en vert (geomparmut). Lorsque qu'au moins un local a été vendu sur la parcelle, le localisant de la parcelle est représenté par un rond vert (geomlocmut).

Adresse dans DV3F

Les adresses sont présentes dans la donnée source DVF mais leur rattachement à la parcelle ou au local n'est pas précisé. Elles sont disponibles dans la table adresse et rattachées aux locaux et aux parcelles via les tables de passage adresse_local et adresse_dispoparc.

Pour faciliter l'identification de l'adresse des biens dans DV3F, celles-ci ont été directement rapatriées des Fichiers fonciers dans les tables local et disposition_parcelle. C'est cette solution qui est à privilégier.

Dénombrer les mutations

Définition d'une mutation

Une mutation est une transaction permettant le passage de propriété d'un ou plusieurs biens entre un vendeur et un acheteur. Elle se matérialise par un acte notarié (le plus souvent, un acte de vente).

Concrètement, une mutation peut comprendre un mélange presque illimité des biens suivants :

• une parcelle nue (terrain),
• un local (appartement, maison, local d'activité, dépendance),
• un volume (division de propriété très particulière).

Par exemple, la retranscription d'une vente de maison dans DV3F sera en général une mutation comprenant une parcelle et un local de type maison.

Mutations présentes dans DV3F

DV3F permet le référencement de toutes les mutations onéreuses en France, hors Alsace Moselle, et Mayotte.

Toutes les mutations sont enregistrées à l’exception :

• des mutations non onéreuses : succession, legs, etc.,
• des transferts de propriétés ne faisant pas l'objet d'un acte notarié tels que les ventes de parts de SCI et certaines ventes de public à public,
• des mutations dites « complexes » dans l'enregistrement auprès de la DGFiP : celles-ci correspondent, en général, soit à des ventes de parcelles ayant de très grandes copropriétés soit à des ventes avec un litige.

Dans l'illustration ci-dessous, la parcelle entourée en rouge est concernée par des ventes mais cela n'a pas été retranscrit dans DV3F (mutation complexe):

Identification de la mutation

Dans DVF+/DV3F, chaque ligne de la table mutation correspond à une mutation de DVF. Chaque mutation est identifiée par deux identifiants uniques:

• idmutation, valeur entière générée lors de la création de la base,
• idmutinvar,
  • composé pour la donnée historique (mutations enregistrées avant l’ouverture de la donnée), du code du service de la publicité foncière enregistré (codservch) et de la référence du document (refdoc) produit lors de cet enregistrement. Il permet donc de retrouver les références de publicité foncière si l’utilisateur souhaite demander une référence officielle.
  • constitué depuis l’ouverture de la donnée, par une chaîne de caractère, à partir des informations de la donnée source (via un algorithme de hash type MD5).

Le code idmutation est présent dans toutes les tables de DV3F et permet d’effectuer très simplement des jointures entre celles-ci.

Le code idmutinvar est invariant et permet de suivre les mutations entre les différents millésimes DVF/DV3F.

Dénombrer les locaux

Définition d'un local

Selon la DGFiP, le local est un ensemble de :

« différentes constructions qui, en raison de leur agencement, forment un ensemble immobilier homogène d’un même compte-propriétaire ».

« Ne sauraient être considérés comme constituant un local distinct, ni la pièce meublée d'un logement loué en meublé à un étudiant, ni les pièces occupées temporairement par un jeune ménage dans l'appartement des parents de l'un des conjoints, ni le garage d'une maison individuelle faisant l'objet à titre accidentel d'une location séparée, etc » 

Type de locaux présents dans DV3F

Un local est différencié, par la DGFiP, en 4 catégories selon sa forme physique :

• la maison,
• l'appartement,
• la dépendance (forcément liée à l'habitation),
• l'activité (et ses dépendances).

La notion de logement regroupe les locaux de type maison ou appartement. En ce qui concerne l'activité, les activités primaires ne sont pas observées mais il est possible, via DV3F, de différencier les activités secondaires et tertiaires.

Cette différenciation de la forme physique est très fiable. Une nomenclature plus fine est disponible dans la table local (ffcnatloc).

Identification du local

Dans DVF+/DV3F, chaque ligne de la table local représente l'état d'un local lors de sa mutation à laquelle on affecte un identifiant iddispoloc.

Il existe également l'identifiant fiscal du local idloc, invariant dans le temps et indépendant de la mutation, qui correspond aussi à l'identifiant des Fichiers fonciers (idlocal). C'est cet identifiant qui est remonté au niveau de la table mutation.

Ainsi, une mutation peut comporter 0, 1 ou plusieurs locaux mutés qui seront référencés dans la variable l_idlocmut grâce à cet identifiant fiscal. Il est important de noter que ce reférencement peut parfois être incomplet du fait d'un temps de latence. Celui touche principalement les locaux vendus en VEFA.

A noter que l'identifiant fiscal du local n'est plus présent dans la donnée ouverte (depuis 2019). Une méthode de reconstitution de cet identifiant par comparaison avec les Fichiers fonciers a donc été mise en place dans DV3F (correspondance de la parcelle, des caractéristiques du local - type, surface, nombre de pièce - et de la date de mutation). Malheureusement, ce rapprochement n'est plus systématique mais de l'ordre de 90-95%.

Dénombrement des locaux

Dans la table mutation, des informations agrégées permettent de faciliter les décomptes et identifications des locaux ayant muté, selon leur forme physique ou, pour les logements, selon leur nombre de pièces et/ou leur ancienneté.

Dénombrer les parcelles

Définition d'une parcelle

Selon la DGFiP, la définition d'une parcelle est la suivante :

« Portion de terrain d’un seul tenant, situé dans un même lieu-dit, appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision et constituant une unité foncière indépendante selon l’agencement donné à la propriété. Le numérotage parcellaire est effectué, à l’origine, sans interruption et par sections. Toute parcelle nouvelle ou modifiée reçoit un nouveau numéro pris à la suite du dernier attribué dans la section ; le numéro de la parcelle primitive n’est jamais réutilisé mais il permet de localiser la nouvelle parcelle créée qui fait référence à la parcelle primitive ». 

Notion de parcelles mutées / parcelles concernées

Lorsque la propriété pleine et entière de la parcelle est transférée lors de la mutation, alors la parcelle est dite "mutée". Le prix de la vente comprend la propriété de ce bien.

Une parcelle est dite "concernée" si elle est :

• soit une parcelle mutée,
• soit une parcelle qui ne subit aucun transfert total de propriété mais dont la propriété d'au moins un bien présent sur celle-ci est transférée lors de la mutation (les cas les plus fréquents sont les ventes d'appartements).

Identification de la parcelle

La parcelle est référencée par un code alpha-numérique se composant du code insee du département (coddep), de la commune (codcomm), d'un préfixe de trois chiffres (prefsect), du numéro de la section cadastral sur 2 caractères (nosect), et de 4 chiffres désignant le numéro de la parcelle (noplan).

Elle peut changer d’occupation mais pas de contour. Si le contour doit être modifié, alors la parcelle est remplacée par une autre parcelle. D'un point vue cadastral, cela se traduit par un changement d'identifiant.

Dans DVF+/DV3F, chaque ligne de la table disposition_parcelle représente une "disposition-parcelle", c'est-à-dire l'état d'une parcelle lors qu'elle mute ou qu'elle est concernée par une vente. Chaque disposition-parcelle est identifiée par un identifiant iddispopar (valeur entière) et est rattachée à sa mutation par la variable idmutation.

Ainsi, une mutation peut comporter 0, 1 ou plusieurs parcelles concernées et/ou mutées qui seront référencées respectivement dans les variables l_idpar et l_idparmut.

Dénombrement des parcelles

Dans la table mutation, des informations agrégées permettent de faciliter les décomptes et identifications des parcelles ayant muté ou simplement concernées par la mutation.