Description

Code du département de la ou des parcelles cadastrales concernées par la mutation.

La variable est codée sur 2 caractères pour la France métropolitaine et la Corse et sur 3 caractères pour les départements d'outre-mer.

• Cette variable sert de contrainte de vérification pour les tables des schémas départementaux de la base DVF+/DV3F. Pour accélérer une requête SQL sur un département, il peut donc être intéressant d'utiliser cette variable dans la clause WHERE.

Exemple :

SELECT ...
FROM ...
WHERE coddep = '59' AND ...

• Une mutation se rapporte nécessairement à un seul département. Autrement dit, toutes les parcelles concernées par une mutation se situent sur le même département.

Fiabilité - Limite

Cette variable est systématiquement remplie.

Construction

Cette variable est directement issue de la donnée source.

Situer dans le temps

Date de mutation

La date de mutation est le jour de la date de signature de l'acte notarié.

C'est une donnée essentielle car les prix d'un même bien vendu en 2004 et 2014 ne sont pas comparables.

Choix de la période d'observation

Il est important de bien définir les limites temporelles pour le type d'analyse que l'on souhaite réaliser. Deux contraintes s'appliquent pour le choix de la période d'observation :

• Temps de latence liés à DVF : L'enregistrement des actes de vente par les services fiscaux peut prendre plusieurs mois ce qui implique une apparition tardive dans la donnée DVF. Ainsi, lorsque l'on effectue des analyses (tout au moins sur les volumes de mutation ou de montant de transaction, par exemple), il faut éviter de regarder l'évolution sur le semestre précédant l’actualisation de la version de DVF ayant servi à constituer la version DV3F utilisée.
• Appariement avec les Fichiers fonciers : la disponibilité des Fichiers fonciers peut impacter le niveau de remplissage de DV3F, notamment sur la dernière année et particulièrement pour les informations liées aux acheteurs et aux vendeurs ainsi que pour les périodes de construction. Ainsi, lorsque l'on souhaite travailler sur les logiques d'acteurs, par exemple, il est préférable de travailler sur la période couverte par les Fichiers fonciers.

Situer dans l'espace

Informations disponibles pour localiser

DV3F permet la localisation des biens selon plusieurs moyens :

• via les informations administratives : code du département, code insee de la commune, code de section cadastrale, numéro des parcelles concernées par la vente ;
• via la géolocalisation à la parcelle : un localisant ponctuel et un contour vectorisé ;
• via l’adresse du bien : numéro de la voie, libellé de la voie, code postal et libellé de commune ;

Géolocalisation dans DV3F

Des géométries sont présentes dans trois tables de DV3F :

• dans la table disposition_parcelle : le contour et le localisant de chaque parcelle est restitué respectivement par geompar et geomloc ;
• dans la table local : le localisant de la parcelle sur laquelle se situe le local au moment de la vente est restitué par geomloc ;
• dans la table mutation : la variable geomparmut correspond au contour de l'ensemble des parcelles ayant muté, la variable geomloc correspond aux localisants des parcelles sur lesquels se situent les locaux mutés et la variable geompar correspond au contour de l'ensemble des parcelles concernées.

Dans l'illustration ci-dessous, on retrouve, délimitées par des pointillés rouges, les géométries de toutes les parcelles vendues ou sur lesquelles un bien a été vendu (geompar). Lorsque la parcelle a été vendue, elle est ici colorée en vert (geomparmut). Lorsque qu'au moins un local a été vendu sur la parcelle, le localisant de la parcelle est représenté par un rond vert (geomlocmut).

Adresse dans DV3F

Les adresses sont présentes dans la donnée source DVF mais leur rattachement à la parcelle ou au local n'est pas précisé. Elles sont disponibles dans la table adresse et rattachées aux locaux et aux parcelles via les tables de passage adresse_local et adresse_dispoparc.

Pour faciliter l'identification de l'adresse des biens dans DV3F, celles-ci ont été directement rapatriées des Fichiers fonciers dans les tables local et disposition_parcelle. C'est cette solution qui est à privilégier.

Dénombrer les mutations

Définition d'une mutation

Une mutation est une transaction permettant le passage de propriété d'un ou plusieurs biens entre un vendeur et un acheteur. Elle se matérialise par un acte notarié (le plus souvent, un acte de vente).

Concrètement, une mutation peut comprendre un mélange presque illimité des biens suivants :

• une parcelle nue (terrain),
• un local (appartement, maison, local d'activité, dépendance),
• un volume (division de propriété très particulière).

Par exemple, la retranscription d'une vente de maison dans DV3F sera en général une mutation comprenant une parcelle et un local de type maison.

Mutations présentes dans DV3F

DV3F permet le référencement de toutes les mutations onéreuses en France, hors Alsace Moselle, et Mayotte.

Toutes les mutations sont enregistrées à l’exception :

• des mutations non onéreuses : succession, legs, etc.,
• des transferts de propriétés ne faisant pas l'objet d'un acte notarié tels que les ventes de parts de SCI et certaines ventes de public à public,
• des mutations dites « complexes » dans l'enregistrement auprès de la DGFiP : celles-ci correspondent, en général, soit à des ventes de parcelles ayant de très grandes copropriétés soit à des ventes avec un litige.

Dans l'illustration ci-dessous, la parcelle entourée en rouge est concernée par des ventes mais cela n'a pas été retranscrit dans DV3F (mutation complexe):

Identification de la mutation

Dans DVF+/DV3F, chaque ligne de la table mutation correspond à une mutation de DVF. Chaque mutation est identifiée par deux identifiants uniques:

• idmutation, valeur entière générée lors de la création de la base,
• idmutinvar,
  • composé pour la donnée historique (mutations enregistrées avant l’ouverture de la donnée), du code du service de la publicité foncière enregistré (codservch) et de la référence du document (refdoc) produit lors de cet enregistrement. Il permet donc de retrouver les références de publicité foncière si l’utilisateur souhaite demander une référence officielle.
  • constitué depuis l’ouverture de la donnée, par une chaîne de caractère, à partir des informations de la donnée source (via un algorithme de hash type MD5).

Le code idmutation est présent dans toutes les tables de DV3F et permet d’effectuer très simplement des jointures entre celles-ci.

Le code idmutinvar est invariant et permet de suivre les mutations entre les différents millésimes DVF/DV3F.

Dénombrer les locaux

Définition d'un local

Selon la DGFiP, le local est un ensemble de :

« différentes constructions qui, en raison de leur agencement, forment un ensemble immobilier homogène d’un même compte-propriétaire ».

« Ne sauraient être considérés comme constituant un local distinct, ni la pièce meublée d'un logement loué en meublé à un étudiant, ni les pièces occupées temporairement par un jeune ménage dans l'appartement des parents de l'un des conjoints, ni le garage d'une maison individuelle faisant l'objet à titre accidentel d'une location séparée, etc » 

Type de locaux présents dans DV3F

Un local est différencié, par la DGFiP, en 4 catégories selon sa forme physique :

• la maison,
• l'appartement,
• la dépendance (forcément liée à l'habitation),
• l'activité (et ses dépendances).

La notion de logement regroupe les locaux de type maison ou appartement. En ce qui concerne l'activité, les activités primaires ne sont pas observées mais il est possible, via DV3F, de différencier les activités secondaires et tertiaires.

Cette différenciation de la forme physique est très fiable. Une nomenclature plus fine est disponible dans la table local (ffcnatloc).

Identification du local

Dans DVF+/DV3F, chaque ligne de la table local représente l'état d'un local lors de sa mutation à laquelle on affecte un identifiant iddispoloc.

Il existe également l'identifiant fiscal du local idloc, invariant dans le temps et indépendant de la mutation, qui correspond aussi à l'identifiant des Fichiers fonciers (idlocal). C'est cet identifiant qui est remonté au niveau de la table mutation.

Ainsi, une mutation peut comporter 0, 1 ou plusieurs locaux mutés qui seront référencés dans la variable l_idlocmut grâce à cet identifiant fiscal. Il est important de noter que ce reférencement peut parfois être incomplet du fait d'un temps de latence. Celui touche principalement les locaux vendus en VEFA.

A noter que l'identifiant fiscal du local n'est plus présent dans la donnée ouverte (depuis 2019). Une méthode de reconstitution de cet identifiant par comparaison avec les Fichiers fonciers a donc été mise en place dans DV3F (correspondance de la parcelle, des caractéristiques du local - type, surface, nombre de pièce - et de la date de mutation). Malheureusement, ce rapprochement n'est plus systématique mais de l'ordre de 90-95%.

Dénombrement des locaux

Dans la table mutation, des informations agrégées permettent de faciliter les décomptes et identifications des locaux ayant muté, selon leur forme physique ou, pour les logements, selon leur nombre de pièces et/ou leur ancienneté.

Dénombrer les parcelles

Définition d'une parcelle

Selon la DGFiP, la définition d'une parcelle est la suivante :

« Portion de terrain d’un seul tenant, situé dans un même lieu-dit, appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision et constituant une unité foncière indépendante selon l’agencement donné à la propriété. Le numérotage parcellaire est effectué, à l’origine, sans interruption et par sections. Toute parcelle nouvelle ou modifiée reçoit un nouveau numéro pris à la suite du dernier attribué dans la section ; le numéro de la parcelle primitive n’est jamais réutilisé mais il permet de localiser la nouvelle parcelle créée qui fait référence à la parcelle primitive ». 

Notion de parcelles mutées / parcelles concernées

Lorsque la propriété pleine et entière de la parcelle est transférée lors de la mutation, alors la parcelle est dite "mutée". Le prix de la vente comprend la propriété de ce bien.

Une parcelle est dite "concernée" si elle est :

• soit une parcelle mutée,
• soit une parcelle qui ne subit aucun transfert total de propriété mais dont la propriété d'au moins un bien présent sur celle-ci est transférée lors de la mutation (les cas les plus fréquents sont les ventes d'appartements).

Identification de la parcelle

La parcelle est référencée par un code alpha-numérique se composant du code insee du département (coddep), de la commune (codcomm), d'un préfixe de trois chiffres (prefsect), du numéro de la section cadastral sur 2 caractères (nosect), et de 4 chiffres désignant le numéro de la parcelle (noplan).

Elle peut changer d’occupation mais pas de contour. Si le contour doit être modifié, alors la parcelle est remplacée par une autre parcelle. D'un point vue cadastral, cela se traduit par un changement d'identifiant.

Dans DVF+/DV3F, chaque ligne de la table disposition_parcelle représente une "disposition-parcelle", c'est-à-dire l'état d'une parcelle lors qu'elle mute ou qu'elle est concernée par une vente. Chaque disposition-parcelle est identifiée par un identifiant iddispopar (valeur entière) et est rattachée à sa mutation par la variable idmutation.

Ainsi, une mutation peut comporter 0, 1 ou plusieurs parcelles concernées et/ou mutées qui seront référencées respectivement dans les variables l_idpar et l_idparmut.

Dénombrement des parcelles

Dans la table mutation, des informations agrégées permettent de faciliter les décomptes et identifications des parcelles ayant muté ou simplement concernées par la mutation.

Tables et modèle de données

Modèle de données simplifié

On peut décomposer les tables de la base selon l'arborescence suivante :

• 18 tables principales parmi lesquelles on trouve :
  • 3 tables dites "principales"
  • 15 tables dites "secondaires"
• 13 tables agrégées parmi lesquelles on trouve :
  • 4 tables dites "principales"
  • 9 tables "secondaires".

Tables principales

Les tables secondaires

Tables agrégées

Tout MAJIC est dans les fichiers fonciers

Le Cerema garde toutes les variables déjà présentes dans les fichiers MAJIC fournis par la DGFiP. La présence de ces champs permet aux utilisateurs originels de MAJIC de reconstituer leurs propres variables, ou de faire fonctionner avec les Fichiers fonciers les outils conçus pour les fichiers MAJIC. Cependant, en cas de doute entre plusieurs variables, il est plutôt conseillé d'utiliser les variables créées par le Cerema.

Les variables d’origines et les variables affiliées

Dans les fichiers bruts, les informations relatives à un local ou à une parcelle sont parfois situées dans des tables secondaires, nécessitant parfois des jointure nombreuses. À la demande des utilisateurs et pour faciliter l'utilisation des données, le Cerema a donc regroupé les informations les plus demandées dans 3 tables dites essentielles :

• la table des locaux : pb0010_local,
• la table des parcelles : pnb10_parcelle,
• la table des propriétaires : proprietaire_droit.

Ainsi le Cerema a croisé certaines variables provenant de tables différentes (variables affiliées). Par exemple, sur la table des parcelles, du groupe « propriétés non bâties », on ne trouve originellement que des données sur le foncier. Le Cerema a ajouté de nombreuses données provenant de la table des locaux. On peut ainsi connaître le nombre de logements, d’activités, de dépendances, etc présents sur une parcelle.

Par abus de langage, ou parce que certains sont habitués à travailler avec les données d’origine (MAJIC), des utilisateurs parleront de table « propriétés bâties » pour parler de la table des locaux et d’autres de « non bâties » pour les parcelles. En réalité, cette appellation ne s’applique qu’aux variables d’origine et non aux Fichiers fonciers retraités. Le plus simple consiste donc à reprendre les intitulés exacts des tables ou, à défaut, les noms usuels : table des locaux, table des parcelles, table des propriétaires.

Les identifiants uniques

Les variables de jointure

Les variables créées par le Cerema ne représentent qu’une partie du potentiel de variables pouvant être créées. En gardant disponibles les variables d’origine dans les livraisons des Fichiers fonciers, un utilisateur averti peut les combiner pour créer ses propres variables.

Trois variables sont couramment utilisées dans les Fichiers fonciers dès que l’on veut associer deux tables. Ces jointures sont liées par les relations suivantes :

• une parcelle contient entre 0 et N locaux.
• Un local contient entre 1 et 6 droits de propriété.
• Une parcelle contient entre 1 et 6 droits de propriété.

Dans de rares cas, un local ou une parcelle peuvent ne pas avoir de propriétaire. Il s’agit en réalité d’une erreur dans la base.

idlocal

Pour chaque local (notion explicitée par la suite), un numéro unique est attribué sur la France entière. Ce numéro se retrouve dans les tables des locaux et des pev. Il est composé des variables ccodep (code département) et invloc (numéro local invariant). Cet identifiant est unique dans la table des locaux.

idpar

Pour chaque parcelle (notion explicitée par la suite) un numéro unique est attribuée sur la France entière. Ce numéro se retrouve dans les tables des locaux et des parcelles. Il est composé des variables ccodep (code département), ccocom (code communal), ccopre (préfixe de section ou quartier servi pour les communes associées), ccosec (code section cadastrale), dnupla (numéro de la parcelle). Cet identifiant est unique dans la table des parcelles.

idprocpte

Pour chaque compte-propriétaire (notion explicitée par la suite) un numéro unique est attribué sur la France entière. Ce numéro se retrouve dans les tables des locaux, des parcelles et des propriétaires. Il est composé de ccodep (code département), ccocom (code communal), dnupro (numéro du propriétaire).

Les identifiants permettant une liaison avec d’autres bases

En outre, les Fichiers fonciers contiennent des données permettant des liaisons avec d’autres bases de données.

Variable département

La variable ccodep contient le code du département.

Cependant, le nom du champ n’est pas toujours le même selon la table utilisée. Le plus courant est ccodep, mais d’autres intitulés existent : ccodepb, ccodepl.

Variable communale

La variable idcom contient le numéro INSEE de la commune. Le code idcomtxt correspond au nom de la commune en toutes lettres, comme présent dans les données INSEE au 1er janvier.

Les Fichiers fonciers 20XX contiennent les données au 1er janvier 20XX.

⚠️ Il est nécessaire de prendre des précautions concernant les fusions de communes. En effet, certaines communes existent toujours dans les Fichiers fonciers au 1er janvier 20XX, alors qu’elles ont été absorbées lors d’une fusion à la même date. De même, certaines fusions non prises en compte par l'INSEE sont anticipées par les Fichiers fonciers. Ces problèmes sont rares à l'échelle nationale (quelques communes par millésimes), mais doivent tout de même faire l'objet d'une vérification.

Jointures à l’adresse

Il est possible de réaliser des jointures avec d’autres bases de données en se servant de l’adresse.

⚠️ Les adresses des Fichiers fonciers n’étant pas normalisées, il peut être délicat d’effectuer cet appariement. Dans tous les cas, il est toujours préférable d’utiliser des jointures géographiques.

Objets géométriques

Les Fichiers fonciers (tables des parcelles et des locaux) sont géolocalisés. Il est donc possible de les croiser avec des autres objets géomatiques.

Il est ainsi possible de repérer les locaux / parcelles dans les zones U des PLU, dans les quartiers prioritaires de la ville, autour d’arrêts de transports collectifs, etc.

Identifiant parcellaire

Le champ idpar (identifiant parcellaire) permet de faire la jointure avec d’autres bases. On peut ainsi citer la BD Parcellaire de l’IGN, ainsi que les données cadastrales, mais aussi toutes les données locales (liste des acquisitions d’une collectivité, emprise d’une opération d’aménagement, registre parcellaire graphique etc.)

Identifiant Siren du propriétaire

Dans la table des propriétaires, il existe la colonne dsiren, qui reprend le code siren du propriétaire.