République
Française
Documentation Datafoncier
Toutes les ressources sur les données foncières
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Française
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| Informations principales | |
|---|---|
| Nom | nbapt5pp |
| Description | nombre d'appartements avec au moins 5 pièces principales ayant muté |
| Fiabilité | |
| Position | 39 |
| Type | Entier |
| Contrainte |
Nombre d'appartements ayant le nombre de pièces principales défini.
Le nombre de pièces principales se rattache globalement aux "types" (T) (cf Dénombrer les mutations, les locaux et les parcelles et Notions avancées sur les locaux). Par exemple, un appartement possédant 3 pièces principales correspondra à un T3.
Le nombre de pièces principales d'habitation dans DVF+/DV3F est équivalent à celui de FILOCOM et à la variable npiece_p2 des Fichiers fonciers.
Il est conseillé de regrouper les nombres de pièces pour diminuer les taux d'erreur. Par exemple, il est utile de rassembler les 0 et 1 pièce.
Il convient d'observer également la surface de l'appartement dans l'analyse. En effet, un 3 pièces de 50m² n'est pas équivalent à un 3 pièces de 80m². De part la correspondance forte de cette variable avec les Fichiers fonciers, les mêmes enseignements en termes de fiabilité sont applicables dans DV3F.
En particulier, on constate que certains locaux n'ont aucune pièce principale, ou au contraire 99 pièces... La détermination du nombre de pièces est donc assez subjectif et à prendre avec précaution.
Pour chaque mutation, la variable est obtenue en décomptant le nombre de locaux distincts de la donnée source ayant un code de type de local égal à 1 (Appartement) et le nombre de pièces défini.
Un logement (maison ou appartement) n'est pas synonyme d'habitation. A titre d'exemple, une boulangerie peut être considérée comme un logement. Inversement, une habitation peut être considérée comme un local d'activité secondaire (loft). Il a été constaté que les logements sont essentiellement à vocation d'habitation (99,4 % en France), même si quelques-uns peuvent être des locaux mixtes ou professionnels.
A l'exception de l'étude spécifique d'une forme particulière d'occupation (ex: loft), ces deux notions peuvent être confondues pour une analyse globale.
Pour les habitations, l'occupation du local décrit s'il est loué, occupé par le propriétaire, vacant, etc. (au 1er janvier de chaque année).
La date de construction correspond à la date de livraison du local.
Pour les services fiscaux, la date de construction d'un local peut être réactualisée lorsque celui-ci subit une rénovation lourde.
L'ancienneté d'un local se définit en fonction de la différence entre l'année de mutation et l'année de construction du local :
Ces critères reposent, à la fois, sur le changement de fiscalité pour les ventes de biens de moins de 5 ans et une logique d'harmonisation avec les critères utilisées dans Filocom.
La date de construction provient des Fichiers fonciers. Cette donnée est réputée très fiable pour les logements depuis 1970 et depuis 2003 pour l'activité.
A noter qu'environ 10 % des locaux ont une année de construction non renseignée (valeur 0), ce qui empêche la détermination de l'ancienneté. Ce chiffre est à relativiser par le fait qu'il concerne principalement les locaux d'activité.
Globalement, dans DVF, le nombre de pièces principales se rattache aux "types" (T). Par exemple, un appartement possédant 3 pièces principales correspondra à un T3.
Elle correspond, plus précisement, à la somme des pièces considérées comme des chambres ou des salles-à-manger. Un bureau ou une bibliothèque de taille suffisante sont considérés fiscalement comme une chambre. Une grande salle à manger peut être comptabilisée comme deux pièces.
Le nombre de pièces principales dans DVF+/DV3F correspond à la variable nbpprinc. Les informations sur le nombre de pièces principales sont accessibles au niveau de la table mutation pour permettre de décompter plus facilement les appartements et maisons en fonction de leur nombre de pièces (T1 à T5+).
Dans DV3F, il est possible d'avoir une décomposition plus fine des pièces :
Attention, le terme "pièces principales d'habitation" dans Fichiers fonciers revêt une autre définition. Pour conserver le vocabulaire de DVF, la somme ffnbpsam + ffnbpcha issue des Fichiers fonciers a été également définie comme le nombre de pièces principales dans DV3F, représentée par la variable ffnbpprinc. Elle est comparable à nbpprinc.
On constate que certains locaux n'ont aucune pièce, ou bien 99 pièces. La détermination du nombre de pièce est donc subjectif et à prendre avec précaution. Par exemple, un studio peut correspondre à un aucune pièce ou à une pièce.
La dépendance, au sens fiscal, renvoie à 2 définitions différentes :
Ces dépendances ne sont pas à confondre avec les dépendances non bâties (cours, passages, jardins, parcs, aires de stationnement collectives à ciel ouvert, terrains, etc.) qui peuvent aussi impacter le prix d'un bien mais qui ne sont référencées dans DV3F.
Un propriétaire n'a pas l'obligation de déclarer certains travaux (par exemple, un abri de jardin d'une superficie inférieure à 5m²). Ces dépendances bâties ne seront donc pas prises en compte.
Par ailleurs, les données fiscales sont principalement basées sur les déclarations des particuliers. De ce fait, des incohérences existent avec la réalité. Par exemple, le propriétaire ne déclare pas qu'il a aménagé son grenier ou son garage en surface d’habitation (phénomène de surestimation des dépendances).
Les dépendances sont classées dans les Fichiers fonciers en une quinzaine de catégories dont les frontières entre certaines peuvent être floues. Dans DV3F, elles ont donc été regroupées en 5 catégories :
Dans DV3F, il est possible de déterminer, sur les parcelles, s’il y a eu construction après la vente.
Bien sûr cela nécessite un recul temporel pour faire cette observation. Comme cette technique s’appuie sur les Fichiers fonciers, il est nécessaire d’avoir au moins un millésime des Fichiers fonciers après la vente. L’indicateur sera d’autant plus performant lorsqu’il y aura de millésimes de Fichiers fonciers après la vente.
Dans DV3F, deux notions ont été différenciées :
Dans le premier cas, ceci permet de s’assurer que lors de la vente, l’acheteur avait très vraisemblablement l’intention de construire un ou des locaux, ce qui est clairement un facteur changeant du prix. Dans le deuxième cas, ceci n’est pas assuré car l’acheteur peut être seulement un aménageur, ou bien un particulier qui 10 ans plus tard aurait décidé de construire une maison supplémentaire sur son terrain. Dans tous les cas, ils représentent des terrains à bâtir au sens large.
Il ne faut par confondre la notion de locaux construits après la vente de la notion de locaux apparus (nblocapp). Dans ce dernier cas, ces locaux appartiennent à la vente et sont apparus sous le vendeur (avant la vente).
Un logement social est un logement conventionné à prix modéré, pour des locataires sous plafond de ressources.
Dans DV3F, pour les variables fflogsoc, ffnblogsoc, nbcstsoc4 et nbcstsoc, les logements sociaux sont repérés à partir des dégrèvements de taxe foncière présent dans les Fichiers fonciers. Ce recensement peut donc différer de RPLS.
Un logement social est souvent détenu par un organisme de logement social, mais il peut aussi être détenus par un propriétaire privé (exemple : conventionnement Anah).
La modalité 'S' de la variable filtre prend en compte d'avantages de critères pour repérer de potentielles mutations liées aux logements sociaux : la présence de logements sociaux pendant ou après la vente et l'achat par un organisme de logement social.
La notion de bâtiment est complexe dans DV3F et provient de la notion des Fichiers fonciers. Un bâtiment est une agrégation de locaux portant le même identifiant bâtiment unique ffidbat. Cet identifiant intègre les différentes entrées d’un immeuble. Par conséquent, si un immeuble a deux entrées il y aura deux bâtiments dans les Fichiers fonciers.
La variable batiment propose une méthodologie permettant de repérer, lors de la vente de plusieurs locaux, s'ils appartiennent au même bâtiment, en totalité ou partiellement.
Une mutation est une transaction permettant le passage de propriété d'un ou plusieurs biens entre un vendeur et un acheteur. Elle se matérialise par un acte notarié (le plus souvent, un acte de vente).
Concrètement, une mutation peut comprendre un mélange presque illimité des biens suivants :
Par exemple, la retranscription d'une vente de maison dans DV3F sera en général une mutation comprenant une parcelle et un local de type maison.
DV3F permet le référencement de toutes les mutations onéreuses en France, hors Alsace Moselle, et Mayotte.
Toutes les mutations sont enregistrées à l’exception :
Dans l'illustration ci-dessous, la parcelle entourée en rouge est concernée par des ventes mais cela n'a pas été retranscrit dans DV3F (mutation complexe):
Dans DVF+/DV3F, chaque ligne de la table mutation correspond à une mutation de DVF. Chaque mutation est identifiée par deux identifiants uniques:
Le code idmutation est présent dans toutes les tables de DV3F et permet d’effectuer très simplement des jointures entre celles-ci.
Le code idmutinvar est invariant et permet de suivre les mutations entre les différents millésimes DVF/DV3F.
Selon la DGFiP, le local est un ensemble de :
« différentes constructions qui, en raison de leur agencement, forment un ensemble immobilier homogène d’un même compte-propriétaire ».
« Ne sauraient être considérés comme constituant un local distinct, ni la pièce meublée d'un logement loué en meublé à un étudiant, ni les pièces occupées temporairement par un jeune ménage dans l'appartement des parents de l'un des conjoints, ni le garage d'une maison individuelle faisant l'objet à titre accidentel d'une location séparée, etc »
Un local est différencié, par la DGFiP, en 4 catégories selon sa forme physique :
La notion de logement regroupe les locaux de type maison ou appartement. En ce qui concerne l'activité, les activités primaires ne sont pas observées mais il est possible, via DV3F, de différencier les activités secondaires et tertiaires.
Cette différenciation de la forme physique est très fiable. Une nomenclature plus fine est disponible dans la table local (ffcnatloc).
Dans DVF+/DV3F, chaque ligne de la table local représente l'état d'un local lors de sa mutation à laquelle on affecte un identifiant iddispoloc.
Il existe également l'identifiant fiscal du local idloc, invariant dans le temps et indépendant de la mutation, qui correspond aussi à l'identifiant des Fichiers fonciers (idlocal). C'est cet identifiant qui est remonté au niveau de la table mutation.
Ainsi, une mutation peut comporter 0, 1 ou plusieurs locaux mutés qui seront référencés dans la variable l_idlocmut grâce à cet identifiant fiscal. Il est important de noter que ce reférencement peut parfois être incomplet du fait d'un temps de latence. Celui touche principalement les locaux vendus en VEFA.
A noter que l'identifiant fiscal du local n'est plus présent dans la donnée ouverte (depuis 2019). Une méthode de reconstitution de cet identifiant par comparaison avec les Fichiers fonciers a donc été mise en place dans DV3F (correspondance de la parcelle, des caractéristiques du local - type, surface, nombre de pièce - et de la date de mutation). Malheureusement, ce rapprochement n'est plus systématique mais de l'ordre de 90-95%.
Dans la table mutation, des informations agrégées permettent de faciliter les décomptes et identifications des locaux ayant muté, selon leur forme physique ou, pour les logements, selon leur nombre de pièces et/ou leur ancienneté.
Selon la DGFiP, la définition d'une parcelle est la suivante :
« Portion de terrain d’un seul tenant, situé dans un même lieu-dit, appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision et constituant une unité foncière indépendante selon l’agencement donné à la propriété. Le numérotage parcellaire est effectué, à l’origine, sans interruption et par sections. Toute parcelle nouvelle ou modifiée reçoit un nouveau numéro pris à la suite du dernier attribué dans la section ; le numéro de la parcelle primitive n’est jamais réutilisé mais il permet de localiser la nouvelle parcelle créée qui fait référence à la parcelle primitive ».
Lorsque la propriété pleine et entière de la parcelle est transférée lors de la mutation, alors la parcelle est dite "mutée". Le prix de la vente comprend la propriété de ce bien.
Une parcelle est dite "concernée" si elle est :
La parcelle est référencée par un code alpha-numérique se composant du code insee du département (coddep), de la commune (codcomm), d'un préfixe de trois chiffres (prefsect), du numéro de la section cadastral sur 2 caractères (nosect), et de 4 chiffres désignant le numéro de la parcelle (noplan).
Elle peut changer d’occupation mais pas de contour. Si le contour doit être modifié, alors la parcelle est remplacée par une autre parcelle. D'un point vue cadastral, cela se traduit par un changement d'identifiant.
Dans DVF+/DV3F, chaque ligne de la table disposition_parcelle représente une "disposition-parcelle", c'est-à-dire l'état d'une parcelle lors qu'elle mute ou qu'elle est concernée par une vente. Chaque disposition-parcelle est identifiée par un identifiant iddispopar (valeur entière) et est rattachée à sa mutation par la variable idmutation.
Ainsi, une mutation peut comporter 0, 1 ou plusieurs parcelles concernées et/ou mutées qui seront référencées respectivement dans les variables l_idpar et l_idparmut.
Dans la table mutation, des informations agrégées permettent de faciliter les décomptes et identifications des parcelles ayant muté ou simplement concernées par la mutation.
